Составление искового заявления по участию в долевом строительстве

Исковые заявления могут иметь требования и о понуждении к регистрации договора, понуждении передать квартиру, понуждению к регистрации права собственности, обязании исполнить договор надлежащим образом, обязании не чинить препятствия, и еще много и много исковых заявления с соответствующими требованиями могут иметь место при наличии нарушений со стороны одной из сторон договора участия в долевом строительстве.

Проблема правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве в последнее время стала объектом пристального внимания не только со стороны судов, рассматривающих многочисленные споры о признании права собственности на объект долевого строительства, применении имущественных санкций к неисправному застройщику, понуждении к надлежащему исполнению сторонами обязательства, но и науки гражданского права.

В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки (договора участия в строительстве) недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае удовлетворения иска застройщик обязан возвратить дольщику вложенные ранее денежные средства и уплатить проценты в виде штрафной неустойки. Несомненно, признание сделки недействительной, а также применение последствий ее недействительности рассматривается здесь как один из способов защиты нарушенных прав лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство. Однако применение данного способа защиты вызывает некоторые сложности, связанные с квалификацией недействительности договора. Необходимо выяснить, в чем проявляется заблуждение стороны и является ли это достаточным для признания сделки недействительной.

Требования участника, вкладывающего денежные средства в долевое строительство, о признании договора недействительным должны быть основаны на положениях ст. 178 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой нормой, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Очевидно, что данная сделка является оспоримой, поскольку ее недействительность привязывается к решению суда, которое вступило в законную силу. Основанием признания сделки недействительной является не просто заблуждение, а заблуждение, имеющее существенное значение. Существенность в этом случае связывается с неправильным представлением природы сделки или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по целевому назначению.

Основанием для подачи иска о признания договора участия в долевом строительстве недействительным по причине того, что он был заключен под влиянием заблуждения, является нарушение застройщиком требований к проектной декларации. Если учитывать, что проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства, тогда необходимо признать, что заблуждение дольщика должно быть либо о деятельности застройщика, либо об объекте долевого строительства. Информация о застройщике включает в себя данные о его фирменном наименовании, организационно-правовой форме, государственной регистрации, учредителях, лицензии, финансовом положении по результатам текущего года, проектах строительства, в которых принимал участие застройщик.

В соответствии с ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить все полученное в натуре, например, когда полученное выражается в выполненной работе, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Закон о долевом строительстве предусматривает иные последствия, заменяя установленную ст. 167 ГК РФ двухстороннюю реституцию на возврат денежных средств дольщику и уплату процентов. Кроме того, п. 2 ст. 178 ГК РФ предусматривает, что сторона (в нашем случае дольщик), по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны (в нашем случае застройщика) возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло при наличии в действиях контрагента вины.

Проблема в том, что объект долевого строительства обладает значительной стоимостью, которая может быть несопоставима с имущественными возможностями застройщика. Закон о долевом строительстве предусматривает обеспечение исполнения обязательства застройщика залогом объекта долевого строительства и земельного участка, на котором данный объект расположен, а также поручительством. Однако обратить взыскание на предмет залога или привлечь поручителя к субсидиарной ответственности невозможно на случай признания договора участия в долевом строительстве недействительным, поскольку судом не устанавливается факт неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своего обязательства.

Не стоит забывать, что исковое заявление, в том числе по отношениям участия в долевом строительстве, имеет определенную форму составления, подается в определенный суд по подсудности, установленной законом или договором, подлежит оплате государственной пошлиной, в обязательном порядке содержит приложение документов, являющихся неотъемлемой частью искового заявления.

При допущении ошибок в составлении или подаче искового заявления, последнее оставляется судом без движения, без рассмотрения, или подлежит возврату истцу. По каждому из указанных действий судом выносится определение.  

Сухов Олег Владимирович
14 сентября 2010, 9:04.
Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.