Вексельная покупка квартиры

Указанный Закон усиливает ответственность застройщиков, заставляет строительные компании использовать собственные ресурсы при строительстве, вводит систему штрафов за несвоевременно сданный объект. Строительные компании, теперь значительно ограниченные в возможностях, были вынуждены искать схемы обхода этого закона для привлечения средств на этапе строительства объекта. Многие компании перешли на вексельную схему оплаты недвижимости.

Напомним, что вексель — это ценная бумага, по которой лицо, выдающее вексель (векседатель) обязуется уплатить в определенный срок, обозначенный в векселе, определенную сумму денег собственнику векселя (векселедержателю). Законодательно все сделки с векселями регламентируются Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными нормативно-правовыми актами, в том числе положениями Банка России.

Такая схема казалась одной из приемлемых финансовых операций благодаря легкой доказуемости сделки, отсутствии денежных фальсификаций, снижении налогообложения. Об этом широко писали в СМИ, разъясняя суть работы по векселям. Тогда же появились первые предостережения о том, что подобные сделки несут значительные доли риска для потребителя.

Кризис усугубил шаткость подобных сделок. Сейчас за юридической помощью стали обращаться все большее количество дольщиков, приобретавшие квартиры по вексельной схеме. Суть проблемы заключается в том, что застройщик предлагает заключить 2 договора: предварительный и основной. В предварительном договоре резервируется возможность покупки квартиры, условия получения квартиры, технические характеристики, цена, дата заключения основного договора. Но не упоминается финансовое отношение клиента к возводимому зданию. Затем устно предлагается купить вексель в счет покупки квартиры, юридически не оформляя соответствие покупки векселя и квартиры. В правовом отношении это 2 различные сделки, не связанные друг с другом. Нечеткие юридические отношения в вексельной схеме могут привести к уклонению от исполнения обязательств со стороны недобросовестного застройщика. Т.е. держатель векселя, после того как дом будет построен, может получить вместо квартиры только деньги, обесцененные инфляцией, так как по российскому законодательству предметом вексельных отношений являются только деньги. Доказать в суде свою правоту дольщику практически невозможно: так как отсутствие знаний дольщика о том, что все строительные организации обязаны работать по Федеральному закону № 214, не является основанием для осуждения застройщика, а сделка по предварительному договору с такой недобросовестной компанией может быть не признана.

Совсем недавно наша компания оказывала помощь одной из клиенток в подобном деле.

29 августа 2006 г. между ЗАО «ПСФ „Крост“ (Застройщик) и ГДВ (Инвестор) был заключен Предварительный договор, предметом которого являлась обязанность сторон заключить основной договор. В результате исполнения основного договора Инвестор приобретает право требования на выделение в собственность двухкомнатной квартиры по строительному адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, вл.43, 9 корп., проектная площадь 67.6 м²

Основной договор должен был быть заключён не позднее 3 квартала 2008 года. Сумма договора составляла 282 568 долларов США. В счёт обеспечения исполнения обязательств по заключению основного Договора, ГДВ начала выплачивать Застройщику денежные средства в соответствии с графиком, указанным в договоре. ГДВ в общем объеме оплатила денежную сумму в размере 5 480 000 рублей.

16 апреля 2007 года между ГДВ и Застройщиком было подписано соглашение о расторжении предварительного договора.

ООО „ПСФ „Крост“ указывает, что договорённость о расторжении Предварительного договора была достигнута на основании заявления ГДВ и с согласия Застройщика, однако ГДВ никаких заявлений не писала и не направляла Застройщику, напротив, последний был инициатором подписания данного документа.

Кроме того, в данном соглашении указывается на то, что денежные средства в размере 5 480 000 (Пять миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей подлежат возврату в течение 3-х банковских дней со дня подписания указанного соглашения. Застройщик ГДВ ничего не перечислил.

16 апреля 2007 года был подписан Предварительный договор купли-продажи квартиры между ООО „ПСФ Крост“ (Продавец) и ГДВ (Покупатель).

Предметом настоящего договора является обязанность сторон заключить в согласованный срок Основной договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, вл. 43, корп. 9, проектная площадь 67,6 м² Срок исполнения обязательства Застройщик указывает, как не позднее 60 дней (шестидесяти) дней с момента оформления права собственности на квартиру.

Сумма договора составляет 7 457 200 (Семь миллионов четыреста пятьдесят семь тысяч двести) рублей.

16 апреля 2007 между ГДВ и Застройщиком был заключен договор купли-продажи Векселя, номиналом 7 457 200 (Семь миллионов четыреста пятьдесят семь тысяч двести) рублей. Застройщик объяснял ГДВ, вводя её в заблуждение и предоставляя заведомо ложную информацию, что данный договор является обязательным условием для получения ипотечного кредита. Однако ипотекой является залог недвижимого имущества и не известно по каким причинам, Застройщик говорил ГДВ о заключении ипотеки.

ГДВ не знала о том, какие необходимо произвести юридически значимые действия, полагалась на добросовестность Застройщика, так как преследовала лишь цель приобретения квартиры для личных целей, вследствие чего, и подписала указанные документы. Застройщик, зная о незаконности указанных действий, злонамеренно шёл неправомерным путём, вводя ГДВ в заблуждение.

18 апреля 2007 года между Акционерным Коммерческим Банком „Московский Банк Реконструкции и Развития“ (ОАО) и ГДВ (заёмщик) был заключен Кредитный Договор, предметом которого являлось предоставление 100 000 (Сто тысяч) долларов США, на условиях, установленных указанным договором. Данный кредит предоставлялся для приобретения простого беспроцентного векселя (вексельная сумма составляет 7 457 200 р.).

23 апреля 2007 года между Акционерным Коммерческим Банком «Московский Банк Реконструкции и Развития“ (залогодержатель) и ГДВ (залогодатель) был заключен договор залога векселя. Предметом указанного договора являлось предоставление залогодателем залогодержателю векселя для обеспечения обязательств залогодателя по кредитному договору.

Таким образом, приобретя вексель стоимостью почти 7,5 миллионов рублей под устное обязательство обменять его в будущем на квартиру, наша клиентка фактически приобрела ценную бумагу. Потребовать квартиру она не может: по законодательству РФ вексель обеспечивается только денежными взаимоотношениями. При досрочном расторжении договора с ООО «ПСФ „Крост“ в связи с возвратом векселя с ГДВ было удержано примерно 2 млн. рублей, хотя при заключении договора о покупке векселя ей никто не объяснил, что при досрочном погашении векселя налагаются значительные суммы штрафа.

Указанный и подобные случаи выявляют несовершенство правового законодательства в строительной сфере, когда принятие законов, направленных за защиту интересов дольщиков, без учета интересов всех заинтересованных сторон, в том числе и застройщиков, в реальности оборачиваются трудностями как для покупателей квартир, так и для застройщиков.

При покупке квартиры, особенно на стадии строительства, лучше обращаться в крупные компании, не замеченные в махинациях, при этом необходимо проверять документацию на строящиеся объекты и работать только с теми компаниями, которые полностью перешли на форму работы по Федеральному закону № 214-ФЗ. 
 

Сухов Олег Владимирович
14 сентября 2010, 10:22.
Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.