Путеводитель обманутого дольщика

Нормативным актом, наиболее значимым в данной области правоотношений, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями от 18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г.). Именно им в первую очередь руководствуются суды, защищая права обманутых дольщиков.

Важным является момент, что привлечение денежных средств допускается только после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации и осуществление государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Если денежные средства были привлечены лицом, которое в соответствии с действующим законодательством такого права не имеет, то обманутый дольщик имеет право потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

В приведенном перечне существенных условий также стоит обратить пристальное внимание на вопрос о моменте сдачи готового объекта. Застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для всех участников долевого строительства в отношении данного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Не выполнив это обязательство, застройщик рискует уплатить участникам долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, или даже двойной размер неустойки, если участником долевой собственности является гражданин. Однако если застройщик явно видит, что в срок он не укладывается, то не позднее чем за два месяца до его истечения обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Теперь рассмотрим вопрос о качестве сдаваемого объекта. Изначально оно, конечно же, прописывается в договоре, но, помимо всего прочего, должно также соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным правилам. Как же быть участнику долевого строительства, если ему предоставляют уже построенный объект, но с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования? Тут есть несколько вариантов, на выбор участника долевого строительства. Обманутый дольщик имеет право:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если нарушение требований к качеству носит существенный характер или если застройщик в установленный срок не устранит выявленных недостатков, то обманутый дольщик в одностороннем порядке имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов. Застройщика в данном случае не спасет даже предусмотрительно включенный пункт договора об освобождении последнего от ответственности в связи с его изначальной ничтожностью. То же самое произойдет и если участник долевого строительства выявит недостатки и предъявит соответствующее требование, не до принятия объекта, а уже после его передачи, но в пределах установленного договором гарантийного срока (который, кстати, не может быть меньше пяти лет). Правда, это правило не распространяется на случаи, при которых застройщик сумеет доказать, что обнаруженные в пределах гарантийного срока недостатки (дефекты) произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В части отношений по долевому строительству имеется обширная судебная практика, которая отражает как действующее законодательство, так и дополняет вопросы правового регулирования при наличии пробелов в законодательстве. Так же как и другие отношения, отношения в области участия в долевом строительстве имеют много нюансов и подводных камней, поэтому адвокаты нашего Юридического Центра настоятельно рекомендуют обращаться к специализированным адвокатам, прежде чем начинать действовать в защиту своих интересов.

Сухов Олег Владимирович
30 сентября 2010, 13:31.
Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.