Управление многоквартирными домами

Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Раздел I. Признаки управления многоквартирным домом

Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект. По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

  1. управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
  2. управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками. 

 

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели. Субъект управления: 

  • осуществляет управленческую и организационную работу;
  • принимает решения;
  • обеспечивает достижение поставленных целей.

 

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Раздел II. Выбор способа управления домом

Мы видим, что управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом? В соответствии с законом собственники помещений обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  3. управление управляющей организацией.

 

Почему "обязаны"? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его надлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу как самого Собственника, так и здоровью и имуществу других людей.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

 

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Что будет, если Собственники сами не выберут способ управления? За них это сделают органы местного самоуправления, поскольку они, в свою очередь, обязаны нести ответственность за безопасность граждан в целом, а в данном случае - за безопасность проживания в многоквартирных домах.

Договорные связи

1. Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

  • Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
  • Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

 

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

2. Управление ТСЖ, ЖК, ПК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК:

  • Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
  • Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

 

3. Управление управляющими организациями 

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

 

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.

Раздел III. Чем принципиально отличаются различные способы управления многоквартирным домом

Управление домом со стороны собственников может быть непосредственным и опосредованным или доверительным. Непосредственное управление со стороны Собственников предполагает осуществление ими тех или иных управленческих функций самостоятельно. Опосредованное управление связано с передачей Собственниками части управленческих функций другому или другим лицам (физическому или юридическому). 

Эти лица (лицо) могут быть из числа Собственников, тогда они избираются на собрании. Избрав выборный орган управления общим имуществом в виде правления или выбрав из своей среды управляющего, Собственники могут создать юридическое лицо, например, товарищество собственников жилья, тогда оно становится их собственной управляющей организацией.

А могут пойти по другому пути. Управление многоквартирным домом может быть доверено посторонним лицам, не входящими в число Собственников конкретного дома. Это может быть либо наемный управляющий или сторонняя управляющая организация. В этом случае с данными лицами Собственники заключают договор управления.

Если Собственники создают собственную управляющую организацию, то договор управления с ней не заключается, а она действует на основании устава, который принимается общим собранием Собственников.

Необходимо иметь в виду, что обычно на практике Собственники одного и того же дома одновременно используют как непосредственное, так и опосредованное управление им. Например, в случае товарищества собственников жилья (ТСЖ) часть функций управления, обычно наиболее важных, осуществляется Собственниками непосредственно в виде решений Собственников, принимаемых исключительно на общем собрании (это высший орган управления); другая функций управления осуществляется опосредованно через избранное правление, а еще часть выполняет лично председатель правления, а также ревизионная комиссия, контролирующая финансовую деятельность правления.

Как видно, Собственники могут создать сложную систему управления в виде ТСЖ, однако она позволяет достаточно просто и реально каждому Собственнику участвовать в управлении домом.

Нужно иметь в виду, что Собственники не всегда создают юридическое лицо, например ТСЖ, для самостоятельного осуществления полного объема управленческих функций. Часть этих функций, опять-таки по договору, может быть передана сторонней управляющей организации или наемному управляющему. ТСЖ в этом случае оставляет за собой также часть функций управления, например, сбор финансовых средств Собственников. Во всех случаях передачи определенных функций управления другим лицам Собственникам следует за собой оставлять такую важнейшую функцию управления как контроль деятельности управляющей организации или управляющего. В противном случае могут возникнуть проблемы с качеством управления.

Раздел IV. Какие еще существуют конкретные варианты управления многоквартирным домом

Хотя в Жилищном кодексе РФ описывается только три способа управления многоквартирным домом, на практике их возможно больше.

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Собственники не создают юридическое лицо. Какие здесь возможны варианты:

1.1. Работу по организации деятельности Собственников осуществляет единственный инициатор или инициативная группа. При решении всех вопросов Собственники достаточно часто собираются на общие собрания или проводят заочное голосование. Заключая договоры с подрядными организациями все или большинство Собственников ставят свои подписи в качестве одной стороны. Каждый Собственник имеет право осуществлять контроль за деятельностью подрядных организаций и по вопросам качества выполняемых работ обращается непосредственно в эти организации.

Организационно схема реальна лишь при незначительном числе Собственников (до 12). При большем их числе становится громоздкой, управление домом становится негибким, неоперативным. 

1.2. При значительном числе Собственников для выполнения функций управления возможно на общем собрании выбрать из своей среды одного специалиста (в качестве доверенного лица) или нескольких Собственников (создав как бы правление без образования юридического лица). При этом остальные Собственники должны дать выбранным лицам доверенности на представление их интересов при заключении договоров с подрядными организациями, бухгалтером или ЕИРЦ. Заключая договор, доверенное лицо, записывая себя в качестве оной стороны, указывает в качестве основания своих полномочий решение общего собрания о выборе представителя Собственников и полученные доверенности от других Собственников.

1.3. Собственники, не имея возможности найти в своих рядах профессионального управляющего, нанимают его со стороны (по контракту) или заключают договор управления с управляющей организацией. Этот случай отличается от случая 1.2., когда собственники управляют непосредственно, но через свое (своих) доверенное (ых) лицо (лиц) тем, что в данном случае Собственники заключают договор управления, передавая, таким образом, функции управления другому лицу, а в случае 1.2 функции управления остаются за Собственниками, которые не заключают договор с доверенным лицом, а лишь дают ему доверенность на право подписи от их имени различных документов (оговоренных по предмету и условиям), в том числе договоров. По данному варианту договор с управляющим и управляющей организацией может подписывать в качестве одной стороны каждый Собственник или доверенное лицо (лица).

2. Собрание Собственников для управления многоквартирным домом создает юридическое лицо: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Полномочия указанных жилищных объединений и их выборных органов описаны в Жилищном кодексе РФ. Основных вариантов управления здесь может быть два:

2.1. Жилищное объединение текущее управление осуществляет самостоятельно через свои выборные органы. Договоры со сторонними лицами подписывает председатель правления объединения. Контроль за выполнением работ осуществляет правление и Собственники, которые, однако, свои претензии по предоставлению жилищно-коммунальных услуг направляют не в адрес подрядных организаций, а в избранное ими правление.

Достоинством схемы является оперативность управления, возможность непосредственно и эффективно влиять на качество предоставляемых услуг.

2.2. ТСЖ или другое жилищное объединение, создаваемое в доме, привлекает наемного управляющего или управляющую организацию. В этом случае возможны два варианта.

Первый вариант. ТСЖ практически все управленческие функции передает управляющему или управляющей организации, заключая с ними договор управления и оставляя за собой минимум функций, например, контрольную и по сбору средств Собственников. Наемный управляющий или управляющая организация заключают договоры с подрядными жилищными организациями на содержание и текущий ремонт дома и ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг. Претензии по качеству работ Собственники предъявляют ТСЖ, которое на основании договора управления эти претензии проверяет и передает управляющей организации, а та, соответственно, - подрядным организациям, ответственным за выполнение тех или иных работ.

Второй вариант, когда ТСЖ часть функций управления оставляет за собой, а часть передает сторонней организации. При этом ТСЖ может самостоятельно выполнять и ряд работ по содержанию и ремонту дома, привлекая или не привлекая для этого подрядные организации.

Если дом - это новостройка, где не так много существенных недоделок, и его техническое состояние удовлетворительно, любой управляющей организации (ТСЖ, частной, самим собственникам) экономически выгодно заниматься управлением такого объекта. Работ по текущему ремонту дома немного, следовательно, не много и затрат, а собрать с Собственников можно достаточно и без особого труда (если в доме основной объем помещений находится в частной собственности, то Собственники в таких домах, как правило, - состоятельные люди). Проблемы с капитальным ремонтом в таких домах также не актуальны (в смысле срочности его проведения). Состав Собственников также более или менее однороден. Это обстоятельство облегчает проведение информационно-разъяснительной работы среди проживающих.

Раздел V. Как выбирать управляющую организацию

В настоящее время это самый животрепещущий вопрос, обсуждаемый на страницах прессы и часто задаваемый гражданами в адрес органов исполнительной власти. Очевидно, что Собственники хотят, чтобы в их доме стало лучше, но боятся, чтобы не получилось "как всегда".

Для начала Собственники должны определиться в главном для них вопросе: чего они хотят в смысле отношения цены за услуги управления, содержания, ремонта общего имущества и качества этих услуг.

Вот три наиболее общих варианта ответа на этот вопрос:

  1. ничего менять не нужно, пусть и дальше управляет ЖЭК/ ДЕЗ/ УК ; хоть и качество работ невысокое, но плата за них вполне устраивает, зачем рисковать, выбирая новую организацию, не будем спешить;
  2. нужно выбрать частную управляющую организацию, которая бы предоставила услуги более высокого качества и естественно за более высокую цену, чем нынешний ЖЭК/ ДЕЗ/ УК . Кстати, на этих же условиях можно попробовать договориться и с ЖЭК/ ДЕЗ/ УК;
  3. следует выбрать небольшую частную фирму, которая бы, не улучшая качество услуг, запросила бы за них меньшие деньги, чем ЖЭК/ ДЕЗ/ УК.

 

Когда Собственники выбрали свой вариант ответа, то можно переходить к практическим вопросам, где найти подходящую организацию.

Как правило, жители домов, в которых активно действуют жилищные объединения, в среднем чаще дают положительные ответы на вопрос об удовлетворенности качеством предоставляемых услуг, чем жители домов, управляемых УК. Поэтому для начала необходимо осмотреться рядом со своим домом: нет ли подходящего ТСЖ, правление которого согласилось бы за предлагаемую вами цену взять и ваш дом в управление.

Но прежде, чем ходить в правление этого жилищного объединения, зайдите в подъезд, пройдите по лестницам, осмотрите двор, поговорите с жителями дома (желательно опросить не менее десятка человек разного возраста), во что такое управление им обходится, чем они довольны и чем не довольны. Если все увиденное и услышанное в общем вас устроит, заключайте договор с ТСЖ. Дело в том, что некоторые ТСЖ, ЖК и ЖСК не только не уступают ДЕЗам в опыте работы, но и превосходят их, поскольку нередко им приходилось работать в условиях более худших, чем ДЕЗам. Кроме того, ни у одного ДЕЗа нет опыта управления отдельным домом. Они ведь всегда управляли жилищным фондом всего района. А это 300-500 многоквартирных домом. Разница большая. Одно дело, когда каждая сотня рублей на счету, а другое, когда ворочаешь десятками миллионов рублей.

Важным критерием при выборе управляющей организации является стаж ее работы на рынке услуг. Большой стаж обычно предпочтительней, чем небольшой. Однако в последнее время будут активно появляться новые управляющие организации, не имеющие большого стажа работа. Не стоит сразу их исключить из списка претендентов. Поинтересуйтесь, что за специалисты у них работают, где работали раньше, кто учредитель фирмы. Если это бывшие работники ДЕЗов и ГРЭПов (РЭУ), то ясно, что они не новички и имеют опыт работы по эксплуатации домов. Поговорите с ними лично, выясните, почему они ушли из этих организаций и чего бы хотели на новом месте.

При разговоре с представителями управляющей организации о цене услуг управления, содержания и ремонта дома вас должны насторожить как высокие, так и низкие цены по сравнению с теми, что имеете в своем доме сегодня вы. Выясните причину этих цен, поинтересуйтесь из каких расходов складывается калькуляция цены. Задайте вопросы по наиболее значительным цифрам.

Если первые контакты с предварительно выбранной вами управляющей организацией оказались вполне благоприятными, не торопитесь заключать договор управления. Соберите аналогично описанному способу информацию еще о 2-3 организациях, сравните все "за" и "против" и уже тогда выносите проект решения инициативной группы по выбору управляющей организации на общее собрание Собственников.

Если все-таки сомнения в правильности выбора остаются, заключайте договор управления на минимальный срок - год. Если через год поймете, что не ошиблись, увеличивайте срок договора. Если ошиблись - расторгайте договор.

Существенным недостатком выбора управляющей организации по сравнению с ТСЖ и непосредственным управлением дома Собственниками является то, что деньгами Собственников на нужды управления, содержания и ремонта дома, а также предоставления коммунальных услуг распоряжаются уже не они сами, а другое юридическое лицо и воздействовать на это лицо в смысле целевого и эффективного использования этих средств сложнее. А уж если управляющую организацию выбрали не Собственники, а территориальные органы власти, навязав Собственникам те условия договора управления, которые они посчитали нужными, проводя открытый конкурс по выбору такой управляющей организации, то возможности такого воздействия еще больше уменьшаются.

Наконец, остается открытым вопрос гарантии сохранения управляющей организацией средств, направляемых Собственниками на капитальный ремонт. Не каждый дом может накопить эти средства за 1-5 лет (срок действия договора управления). И вот Собственники решили сменить управляющую организацию, а эти средства находятся на ее счету. Как они будут передаваться другой управляющей организации или ТСЖ, которое решат создать Собственники? Не ясно. Или если управляющая организация разорится, самоликвидируется либо возьмет кредит в банке и исчезнет, где тогда искать деньги? Другое дело с ТСЖ, которое как юридическое лицо может открыть специальный счет на эти цели и ежегодно отчитываться о его состоянии перед Собственниками. Очевидно, гарантий сохранения средств в этом случае больше.

Ну, и конечно, Управляющую компанию могут выбрать органы местного самоуправления.

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (часть 3 статьи 156) органы местного самоуправления могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом в установленный срок или принятое собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

Чабин Сергей Юрьевич
12 октября 2010, 15:27.
Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.