Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии. Часть первая.

По общему правилу рассматриваемой ситуации, дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости (квартиры), т.е. его требование носит "неденежный" характер, а подлежит в конечном итоге выражению в натуре. Однако такое требование может быть при желании преобразовано в "денежное", но для этих целей следует расторгнуть договор долевого участия в строительстве (инвестирования) и заявить требование о возврате уплаченных денег (возможно с учетом неустойки и/или возмещения убытков).

При этом, следует оговориться, что дольщику следует выбрать «правильный» путь защиты своего права, а именно, требовать возврата уплаченной суммы (или не требовать этого, если дольщик решил отстаивать права иным способом, речь о которых будет идти ниже), но не причиненных ему убытков и уж тем более не явно "в виде упущенной выгоды", поскольку в силу абзаца второго п.3 ст.12 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) они не учитываются для целей определения числа голосов на собрании кредиторов и вообще удовлетворяются после того как удовлетворены требования всех кредиторов в сумме основного долга (если кратко - то в практике денег до этой "подочереди" не доходило никогда). Если же это требование будет об уплате основного долга, оно участвует в голосовании. 

Однако, не в преобразовании обязательства суть обсуждаемой проблемы, поскольку таковое любой уважающий себя юрист сделает легко. Более ощутимо для практикующих юристов и судей то обстоятельство, что законодательство не содержит предпосылок осуществлять подобное преобразование, на что уже не раз обращалось внимание цивилистов. Так, согласно п.5 ст.4 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, не являющимся "денежными", могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом или арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Процитированную норму п.5 ст.4 Закона о банкротстве, как считают многие цивилисты, обязательно нужно понимать и использовать буквально, поскольку в ней говорится, что требования по неденежным обязательствам предъявляются и рассматриваются судами в общем процессуальном порядке, но в ней не сказано, как удовлетворяются указанные требования. Закон о банкротстве вопрос о порядке удовлетворения названных требований оставляет без внимания, причем системное толкование закона о банкротстве, с учетом нормы ст.126 о том, что все имущественные требования предъявляются и рассматриваются в ходе конкурсного производства, позволяет прийти к выводу о невозможности удовлетворения данных требований за рамками дела о банкротстве. Дополнительным основанием такого убеждения служат и нормы ст.121 и ст.142 которые закрепляют, что расчеты (во внешнем управлении или конкурсном производстве, соответственно) с кредиторами производятся только на основании реестра требований кредиторов, т.е. только в рамках процедур банкротства, в связи с чем, никаких арестов имущества или счетов должника и т.п. вне рамок банкротства не допускается. Однако понятие «кредитор» (ст.2 закона о банкротстве) в данном законе закреплено более узко, чем это было бы необходимо (следует сохранить преемственность из Гражданского кодекса РФ, например) для идеального понимания проблемы в такой плоскости. Полагаю, в этом месте и будет «слабое звено», пока законодатель не внесет соответствующие корректировки названного закона. Аргументом для противоположного профессионального суждения, ну или основанием для поиска альтернативного правового подхода к решению "проблем" дольщика, является закрепленное в абзаце 7 п.1 ст.126 закона о банкротстве, право предъявления иска кредитором (в т.ч. и дольщиком) о признании права собственности вне дела о банкротстве, т.е. с обычным применением процессуального законодательства, на чем базируется "раздвоение" правового подхода к описываемой проблеме.

Не секрет, что для того чтобы получить какое-либо удовлетворение в конкурсном производстве, необходимо быть признанным кредитором какой-либо очереди кредиторов в реестре должника. В соответствии с п.1 ст. 137 Закона о банкротстве к третьей очереди кредиторов отнесены требования конкурсных кредиторов (в силу ст.2 Закона это кредиторы по денежным обязательствам) и уполномоченных органов (налоги). Таким образом, дольщик, являющийся кредитором по "неденежному" обязательству и не обладающий установленным правом собственности на что либо (квартиру, долю и т.п.), должен стать "конкурсным кредитором" — то есть преобразовать имеющееся у него обязательство (требования квартиры) в денежное (требования денег). Без такого юридического понимания вопроса, получить что-либо при банкротстве застройщика невозможно без соответствующего законного судебного решения, какой бы заманчивой не казалась отдельным дольщикам попытка получить заветную квартиру вне рамок дела о банкротстве и без решения суда. Но как и во многих правовых ситуациях в России, из каждого правила есть и исключения, но на это обращу внимание ниже, и даже приведу примеры.

Поскольку четкого указания на то в законе нет, такое преобразование обязательств производится исключительно по воле кредиторов. К сожалению, нынешнее регулирование явно выраженных требований такового в себе не содержит, тем более что многие граждане убеждены в имеющейся 100-процентной «альтернативе» своих действий вне рамок банкротства получить удовлетворение преимущественно иных лиц, в чем виновата часто противоречивая и не совсем обоснованная судебная практика, поскольку такая "альтернатива" не всегда имеет возможность на практическую реализацию, носит характер "злоупотребления правом" и возможна уж точно с допущениями и оговорками, о которых пойдет речь чуть ниже.

Судебная практика, которая сегодня достаточно лояльна к дольщикам, показывает, что нередко граждане обращаются в суды с исками о признании права собственности на квартиру в не завершенных строительством домах и получают желаемый судебный акт. Другая часть граждан — дольщиков строительства этих же домов обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия.  Явно, что наличие одновременно двух вариантов удовлетворения требований дольщиков, основанных на конфликте интересов, и без особого законного регулирования того, не может быть признано допустимым, поскольку это неизбежно приведет к ущемлению интересов одних по сравнению с интересами других. Либо дольщики с "неденежными" требованиями получат причитающийся объект недвижимости, а дольщики с "денежными" требованиями останутся без удовлетворения как и иные кредиторы третьей очереди, либо последние получат какие-то деньги, а дольщики с "неденежными" требованиями не успеют потребовать расторжения договора с застройщиком (преобразовать неденежное требование в денежное) и вступить в реестр требований кредиторов до его закрытия, а значит, не получат вообще ничего.

Как показывает судебная практика, в том числе и с моим адвокатским участием, в суды подаются (и судами при определенных условиях удовлетворяются) иски при наличии в арбитражном суде дела о банкротстве соответствующего застройщика:

- о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте;

- о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте;

- о выделении в натуре нежилого помещения;

- об обязании передать помещение в собственность после сдачи здания в эксплуатацию;

- о признании за истцом права на получение в собственность нежилых помещений после окончания строительства;

- о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

Налицо разный правовой режим требований кредиторов-дольщиков, причем в зависимости от конкретных обстоятельств дела в одних случаях выгоднее требовать квартиру или нежилое помещение в натуре, в других —возврата денег. Но бывает так, что, заявляя требования о расторжении договора инвестирования, граждане не всегда правильно понимают правовые последствия своего поступка (что они должны попасть в реестр требований кредиторов и т.д.), а впоследствии, передумав, подают заявления об исключении их требований из реестра, что приводит к невозможности дальнейшей защиты их права в виде получения чего-либо вообще от должника (застройщика).

Но что же действительно следует делать дольщику при банкротстве застройщика? Я искренне советую любому дольщику, оказавшемуся в такой ситуации, однозначно обратиться к адвокату, специализирующемуся на данной тематике правовых вопросов. Только из документов и анализа конкретной ситуации, можно выбрать для дольщика наилучший вариант выгодного исхода дела, причем с учетом постоянно и быстро меняющейся правоприменительной практики.

Но вернемся к теоретическим вопросам банкротства застройщика.

Оценим неденежное требование «о передаче дольщику причитающегося объекта недвижимости». С момента введения процедуры наблюдения, в силу ст.63 Закона о банкротстве приостанавливается исполнение сполнительных документов по имущественным взысканиям. Таким образом, даже если дольщик успел выиграть дело в суде общей юрисдикции о присуждении в его пользу квартиры в натуре, судебный пристав-исполнитель не вправе осуществлять какие-либо исполнительные действия в отношении спорной квартиры. Это юридический факт. Но стоит согласиться, что и признанное судом право собственности за дольщиком тоже не может быть оставлено без внимания арбитражным управляющим и самим застройщиком.

В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства в плане рассматриваемой ситуации, ничего не меняется. Здание, в состав которого включается спорная квартира, по общему правилу (некоторые случаи всё же составляют исключение, например общая долевая собственность в ряде случаев), составляет собственность застройщика и включается в конкурсную массу. В силу ст.126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам. Таким образом, неденежное требование о передаче квартиры в натуре никогда не будет исполнено, оно останется существовать только на бумаге, если путем применения правовых механизмов не добиться исключения такой собственности дольщика из конкурсной массы застройщика-банкрота.

Учитывая вышеизложенное, в теории следует считать правильным, чтобы граждане, узнавшие об осуществлении процедуры банкротства в отношении застройщика, должны не откладывая обращаться с требованием о расторжении договоров с застройщиком и взыскании с него денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, взыскании неустоек. Но практически, сегодняшние правовые реалии с учетом правоприменительной практики, позволяют дольщикам получить заветное жилье (ну или по крайней мере оградить его от "посягательств" арбитражных управляющих с целью продажи в качестве конкурсной массы) путем признания различных прав в судебном порядке, чем активно и пользуются многие участники процесса. Данной возможностью, полагаю, пренебрегать не стоит, если задаться целью помочь конкретному дольщику.

Но при этом, возникает резонный вопрос практикующих юристов и дольщиков: если к моменту заявления требования в деле о банкротстве соответствующий договор не расторгнут, то обязательно ли наличие решения суда общей юрисдикции о расторжении договора долевого участия и взыскания в пользу дольщика денежных средств с застройщика?

Я не единственный кто считает что на этот вопрос надо отвечать отрицательно. Суд, рассматривающий дело о банкротстве, может и должен при установлении требований кредиторов, рассматривать все дополнительные требования, в том числе о расторжении договора, возможно и применительно абз.7 п.1 ст.126 закона о банкротстве (как «иные имущественные требования»). Иначе, в рассматриваемой ситуации будет присутствовать искусственно созданная на законодательном уровне волокита, которая недопустима в делах о банкротстве. Откуда такой вывод? Предположим: дольщик обратится в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и установлении его денежных требований к застройщику, а суд прекратит производство, предложив сначала выиграть дело в суде общей юрисдикции. Пока гражданин будет это делать, застройщика признают банкротом и разделят его имущество среди прочих кредиторов, тем более дольщик ничего не получит, если в итоге пропустит двухмесячный срок на заявление требований к банкроту в конкурсном производстве (ст.142 Закона о банкротстве). Кстати, судебная практика Арбитражного суда города Москвы свидетельствует, что последний уже реализует вышеизложенное утверждение, в отличие от многих иных арбитражных судов, чем проявляет достаточно "прогрессивный" подход к актуальной проблеме с дольщиками.

Вышеуказанное подтверждает и то, что только при таком подходе не возникнет вопроса и путаницы, относить ли при расторжении договора взыскиваемую сумму к текущим обязательствам (платежам) или к «реестровым», поскольку, если вначале гражданин в суде взыщет свои деньги, а потом заявит их в процедуре банкротства застройщика, то возникал соблазн их ошибочной квалификации как «текущие» а не как «реестровые», поскольку формально, денежное обязательство возникало после возбуждения дела о банкротстве. Мои утверждения о таком положении вещей обоснованны, поскольку такая ошибочная судебная практика о «текущих платежах» уже имела место, что стало причиной для появления Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года № 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", который в полном объеме предрешил такие споры и неверное толкование на будущее.

То, что на практике дольщикам нередко удается получить исполнение вне рамок дела о банкротстве, вызвано отсутствием единого подхода к пониманию реального назначения процедур банкротства и не эффективным применением всех правовых механизмов, заложенных в Законе о банкротстве, цель которых — пропорциональное поочередное удовлетворения всех кредиторов, в самом широком смысле с учетом правового регулирования Гражданского кодекса РФ, независимо, дольщик ли, или подрядчик, или поставщик, или банк предоставивший наравне с дольщиком-гражданином такие же денежные средства в порядке инвестирования. Следует отдать должное, что именно такое "непунктуальное" применение закона о банкротстве осознанно допускается судами в целях снять "социальную напряженность" в стране ввиду повальной "банкротизации" застройщиков, чем не воспользоваться дольщику было бы неразумно.

Нередки и случаи, когда одна квартира продана недобросовестным застройщиком нескольким дольщикам. Поскольку, в теории, до завершения строительства ни один из дольщиков не может быть признан собственником квартиры, она подлежит включению в конкурсную массу. Это означает, что теоретически она должна продаваться с торгов и её «в натуре» не получает ни один из дольщиков, но выручка от её продажи направляется на пропорциональное погашение требований каждого из них. Если же отдать квартиру в натуре кому-то одному, то двое других не получат вообще ничего, что справедливым, по мнению многих цивилистов-теоретиков, признать нельзя. С этим теоретическим выводом соглашусь и я, но в конкретном случае (деле) по защите интересов дольщика (своего Доверителя), естественно не упущу возможности воспользоваться сложившейся правоприменительной практикой, позволяющей защитить интересы Дольщика всеми доступными способами.

При этом, бытует представление о том, что в ситуации с "двойными продажами", кто первый «отнимет через суд» у застройщика обещанную квартиру, тот и прав. Такой некорректный подход к проблеме в ряде случаев основан на неверном толковании закона, в частности ст.398 Гражданского кодекса РФ, которая имеет отношение к множественности лиц - кредиторов на одно и то же имущество (вещь).

Не соглашусь с выводами некоторых юристов которые утверждают, что статья 398 ГК РФ является той нормой, в силу которой более поздний по дате заключения договор инвестирования может быть признан недействительным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, якобы как противоречащий закону. Дело в том, что в ст.398 ГК РФ не ставится вопрос о том, является ли договор действительным и какой именно. Но несмотря на это, к сожалению, статья 398 ГК РФ нередко на практике трактуется расширительно, поскольку иногда судьи в ней усматривают основание для ничтожности договора, в то время как она регулирует не более чем вопрос о том, какой из кредиторов обладает преимуществом перед другими. При банкротстве преимущество установлено законом о банкротстве в виде очередности и порядка удовлетворения такой очередности. Но внутри одной очереди, кредиторы все равны применительно п.3 ст.142 закона и таким образом, законодательно исключено применение ст.398 ГК РФ в данной ситуации, причем расчет при банкротстве производится с кредиторами только деньгами, что возможно следует Федеральным законодателем пересмотреть и предоставить дольщикам при определенных условиях получать заветные квартиры при процедурах банкротства. Повторюсь, но только при определенных условиях!

Важно понимать, что в теории права с учетом разъяснений высших судебных инстанций страны до 2008 года, иски о признании права собственности дольщиков или кого бы то ни было иного, на конкретные помещения (тем более в понятии «квартира») в недостроенном доме, который принадлежит застройщику уже находящемуся в процедуре банкротства (а иногда и ещё хуже – при нерасторгнутом договоре строительного подряда), а также требование о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте при договорах об участии в долевом строительстве зарегистрированных в ФРС с применением Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, еще недавно, не подлежали удовлетворению.

При этом, очень важным правовым аспектом является установление правильной юридической природы отношений сторон договора о долевом участии в строительстве (инвестиционном договоре):

- носят ли они только обязательственный характер (модель действующего Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве), или же

- имеют вещно-правовой состав (как происходит в случае заключения договора "простого товарищества" или договора "об инвестиционной деятельности", по которому товарищи или инвесторы обладают правом общей долевой собственности на возведенный объект до его передачи в натуре по долям и оплаты).

В случае завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, удовлетворение иска о признании права собственности на отдельное помещение (как следствие выдела доли в общей собственности в натуре, либо понуждение в исполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь) может иметь место. В этом случае, если суд установит, что застройщик обязанный передать квартиру лишь уклоняется от такой передачи, то иск об обязании передать вещь (квартиру) и признании за дольщиком права собственности на таковую, может быть удовлетворен. Именно такая возможность предусмотрена в п.1 ст.126 Закона о банкротстве.

С точки зрения интересов дольщиков, конечно же, последний вариант с вещно-правовым содержанием, даже в случае незавершенного строительства, является более привлекательным, поскольку они имеют право на исключение имущества из конкурсной массы застройщика, т.к. норма п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действие которой распространяется и сегодня на договоры заключенные до введенного в действие Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, предусматривает долевую собственность «субъектов инвестиционного процесса» на незавершенные объекты инвестиционной деятельности. Данное обстоятельство неоднозначно трактуется практикующими юристами и судьями, поэтому вызывает ряд споров, но могу однозначно сказать сославшись на судебную практику (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.02.2010г.), такое утверждение «имеет право на жизнь». Кстати, справедливости ради, вынужден упомянуть и то, что есть и противоположное мнение, что к договорам с дольщиками по строительству жилых помещений, якобы нельзя применять нормы законодательства об инвестировании. Несмотря на некоторую рациональность оснований для такого вывода, с отмеченным итоговым выводом я всё же не соглашусь.

Так, законодательно существует возможность признать «голое» право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, как права оговоренного законодательством об инвестиционной деятельности, но опять же с поправкой, если объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае, объекта спора у застройщика не существует, пока он находится во владении строительного подрядчика и не передан на законных основаниях заказчику (застройщику). Доля в «незавершенке» – может иметь смысл и правовое основание, но «незавершенка» должна быть к этому моменту или одновременно с заявленным требованием установлена как существующий, в правовом смысле, объект недвижимости (вещь). При этом, оговорка, что право на долю в незавершенке будет «голым» сделана осознанно, поскольку реализовать самостоятельно такое право в форме выделения доли в натуре, либо трансформировать в иное право (зарегистрировать в Росреестре), будет для дольщика невозможно, пока весь объект не будет достроен и введен надлежащим образом в эксплуатацию. Такое благополучное разрешение строительства при банкротстве застройщика и наличии «незавершенки» обремененной установленными судом «правами на доли», обречено на практическую несбыточность, поскольку такой объект при реализации конкурсной массы не будет являться привлекательным для потенциальных инвесторов (покупателей). Именно с такими "темными" пятнами этого варианта развития событий, сталкивается сегодняшняя реальность.

Но в качестве одного небезынтересного факта, не могу обойти вниманием, решения одного из районных судов Самарской области, которыми на основании «Договора займа» и «Предварительного договора об инвестировании» (конечно же без какой-либо регистрации в Регпалате), были признаны права собственности на конкретные квартиры (именно «квартиры»!) в незавершенном строительством доме, построенном на 95% (как явствует из решения). Благо, что застройщик не находится в процедурах банкротства и не сопротивляется таким «решениям» суда, но ставить в отправлении правосудия принцип «социальной целесообразности» выше принципа «законности и объективности», считаю незаконным и неконституционным, как бы мое мнение не противоречило «сегодняшним» интересам дольщиков, получившим в собственность квартиры по таким «решениям» районного суда. Почему только «сегодняшним» интересам, потому что такие судебные «решения» могут привести к более печальным правовым последствиям уже титульного «собственника» несуществующей квартиры, если вдруг дом не построится никогда, например в случае признания его «самовольной постройкой» (ст.222 ГК РФ), или же при значительном нарушении строительных норм, либо право на землю прекращено и не возобновлено. Судебная практика такому тоже имеется. Тогда, такие «собственники», пойдут демонстрацией уже к этому судье. Мне не удалось узнать правовую позицию Федеральной регистрационной службы России по данному вопросу, поскольку ни отзыва на иск, ни участия посредством представителя, данная служба в судебное заседание не предоставляла вовсе, что тоже кое-что значит. Как проводилась и проводилась ли вообще техническая инвентаризация таких «квартир» в недостроенном доме (для мотивировки решения суда), не известно.

В чем правовая проблема, спросит обычный читатель? Да в том, что применительно Главы 18 Гражданского кодекса РФ и статей 15 - 16 Жилищного кодекса РФ, «квартира» является одним из видов жилого помещения, понятие которого гласит так: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)». Теперь давайте представим, каким требованиям может отвечать недостроенный дом и является ли он вообще «жилым» и будет ли он таковым признан при вводе его в эксплуатацию. А без такой оценки на момент вынесения решения суда, ни одно помещение нельзя признать «жилым» в теории права! Да и частью объекта недвижимости (как чего-то целого) ни одно помещение нельзя в «незавершенке» признать, поскольку этого «чего-то целого» ещё нет, а есть только его недостроенная часть. Вот отсюда и теоретические возражения! Но на практике, и в моей адвокатской, зачастую бывает всё по-другому.

Но давайте вернемся в плоскость законного регулирования. Так если же рассмотреть внимательно правовую конструкцию права «дольщика» при действии закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, наложив на ситуацию с банкротством застройщика, то такой дольщик должен рассматриваться «привилегированным» кредитором 3 очереди, поскольку его требования обеспечены залогом, применительно ст.13 Закона об участии в долевом строительстве, если его договор прошел регистрацию в Регистрирующем органе. В этом случае, шансы получить вложенные деньги у кредитора (дольщика) в процедуре банкротства значительно возрастают и право дольщика в максимальной степени защищено. Но, к сожалению, большинство ситуаций изобилуют так называемыми «серыми схемами» по обходу названного действующего закона об участии в долевом строительстве, в частности с применением договоров займа, предварительного договора об участии в долевом строительстве и т.п. Тем более, что в настоящее время число договоров «инвестирования» по старому законодательству (до 2005 года) должно было сойти до нуля, но ряд «недобросовестных» застройщиков и по сей день использует незаконную «схему» по обходу закона № 214-ФЗ о долевом строительстве (действует с 2005 года), и «задним числом» подписывает договоры, совершая тем самым правонарушения преследуемые по закону. Об этом только «дольщики» чаще всего не догадываются.

Продолжение: Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии. Часть вторая

Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.