Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии. Часть вторая

Начало: Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии. Часть первая

Даже если предположить, что такое лицо найдется и оно будет экономически заинтересованно в подобном проекте, обязательно возникнет одна правовая проблема. Теоретически надо быть готовым к тому, что появится "несогласный дольщик", относящийся к новому инвестору (застройщику) с еще большим подозрением, чем к прежнему застройщику (банкроту), который откажется рассматривать приобретателя как своего должника. Примеры юридической практике известны. 

Другой способ достраивания объекта может быть предпринят, если дольщики организуются в некоммерческое сообщество, которое будет готово за счет дополнительных взносов всех участников профинансировать окончание строительства. Однако в этом случае потребуется изъять недостроенное здание из конкурсной массы должника — застройщика и передать такому "сообществу", что в определенных случаях может оказаться проблематичным, а в условиях отношений «дольщик — застройщик» исключительно как обязательственно-правовых (Закон о долевом строительстве) – прямо скажем и не вполне законным по отношению к другим кредиторам банкрота (банкам, поставщикам и т.п.). Да и вариант такой достаточно сомнителен с точки зрения идеальности, поскольку, сегодня дольщик – член ТСЖ или жилищного кооператива, дал согласие на участие в достройке дома, а завтра оказался не в состоянии «потянуть» дополнительные расходы на достройку. И что тогда? Примеры такого "тупикового" развития событий уже имеются в реальности, о чем мне доподлинно известно, поскольку с множеством такого рода вопросов ко мне обращаются посредством Интернета и соответствующих конференций.

Таким образом, большинство цивилистов, включая специалистов Высшего Арбитражного Суда РФ, склоняется к выводу о том, что реальной альтернативы банкротству застройщика пока не существует.

Вместе с тем законодатель должен понимать, что постановка требований граждан-дольщиков в третью очередь удовлетворения вполне может повлечь за собой серьезные потери для них. Уже сейчас имеются случаи, когда граждане - дольщики, являясь кредиторами третьей очереди, фактически не получают денег. Отсюда и огромное стремление граждан, в обход процедур банкротства, получить ожидаемую заветную квартиру любыми способами и средствами. Даже, появляются мнения и требования на законодательном уровне запретить долевое строительство, что конечно же неисполнимо и не воспринимается мною всерьез, ввиду того, что как целый сегмент экономики и способ решения самого важного социального вопроса в стране – жилье, долевое строительство будет действовать и развиваться. При этом, очень актуален вывод о необходимости совершенствования законодательства указанной отрасли.

Напрашивается предложение, что законодательно требования дольщиков должны быть отнесены не к третьей, а к более привилегированной очереди (и даже более чем "залог"). Такие предложения высказываются уже давно. Данный вопрос носит политико-правовой характер и всецело может быть отдан на усмотрение федерального законодателя. Подобные примеры с выделением особой группы кредиторов в особую привилегированную очередь уже имеются — это граждане-вкладчики банков. Федеральный законодатель вполне может сказать, что среднестатистический дольщик заслуживает не меньшей защиты, чем вкладчик. А если вспомнить что вкладчики банков застрахованы государственным обязательным страхованием на возврат вкладов при неплатежеспособности банка, то было бы очень правильно перенести аналогию и на граждан-дольщиков. Однако и в этом случае, если не предпринять соответствующих мер, сохранится неравенство среди кредиторов с денежными и неденежными требованиями, отмеченное выше. 

Но давайте вернемся из политико-социальной плоскости данного вопроса снова в правовую. Следует отдельно остановиться на вопросе, может ли по требованиям дольщиков исключаться на основании ст.132 Закона о банкротстве из конкурсной массы то имущество, для строительства которого они передавали денежные средства застройщику.

Как и было отмечено выше, при решении данного вопроса особое значение имеет единообразное правовое толкование условий договора, заключенного между дольщиком и застройщиком признанным банкротом. Думается, вещное право на строящийся объект может возникнуть у дольщика непосредственно в ходе строительства только в том случае, если соответствующий договор квалифицировать как договор о совместной деятельности (простого товарищества) или инвестиционной деятельности, в остальных случаях дольщику принадлежит лишь обязательственное право потребовать передачи ему квартиры.

Во всех иных случаях, собственность на объект должна принадлежать застройщику, это конструкция закона № 214-ФЗ, закрепляющая многие его положения, например то, что дольщику принадлежит право залога в отношении объекта строительства и земельного участка (п.1 ст.13 Закона о долевом строительстве), или то, что собственность у дольщика возникает только после исполнения застройщиком своих обязательств (обязательств по передаче объекта не ранее сдачи дома в эксплуатацию).

Таким образом, теоретически (!) по договорам основанным на Законе № 214-ФЗ о долевом строительстве, при наличии возбужденного дела о банкротстве, особенно на стадии конкурсного производства, дольщики не вправе требовать исполнения обязательств перед ними в натуре, а могут рассчитывать только на уплату им денег. Таким образом, все имущество, составляющее конкурсную массу должника, включая недостроенные объекты, подлежит продаже с публичных торгов. Законодательство допускает не включать в конкурсную массу должника только то имущество, которое не принадлежит ему на праве собственности, например, когда право собственности на данное имущество принадлежит его кредиторам. Если же кредиторам принадлежит право общей долевой собственности с должником, то принадлежащая доля кредитору подлежит определению и/или выделу и соответственно, таковая подлежит исключению из конкурсной массы должника. Но речь идет о доле, а не о конкретном имуществе, пока оно не выделено в натуре. Но и долю в таком случае теоретически выделить, крайне затруднительно, а в случае с нерасторгнутым договором строительного подряда – и вовсе невозможно. Если кто-то практическим путем через суд получает такую "долю в незавершенке", то неминуемо приходит к ситуации дальнейшей неопределенности и в большинстве случаев невозможности что-либо далее сделать без координальных изменений правовой ситуации вокруг такого объекта, например достройки дома, объединения в ЖСК и т.п.

Необходимо учитывать также формальные юридические препятствия для того, чтобы исключать именно «квартиры» (как пишут нередко суды в своих актах) отдельных дольщиков (инвесторов) из конкурсной массы застройщика. Дело в том, что в теории права, как уже отмечалось выше, до момента сдачи дома в эксплуатацию соответствующие квартиры не существуют как объекты гражданских прав. Единственным (и единым) объектом недвижимости может признаваться только здание (условно "жилой" дом) как объект незавершенного строительства. Данный не завершенный строительством объект ни в теории права, ни в законодательстве не рассматривается как «совокупность незавершенных строительством квартир», о чем также указывал в своих статьях и А.В. Егоров (к.ю.н., магистр частного права, советник юстиции 1-го класса, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ). Данным правоведом также особое внимание уделено тому, что несмотря на необходимость разграничивать два вида исков — обязательственный (о понуждении к передаче какого-либо объекта из собственности ответчика в собственность истца) и вещный (о признании права собственности истца и отобрании вещи у ответчика), условия их удовлетворения практически одинаковы — наличие помещения как объекта гражданских прав в натуре у застройщика к моменту удовлетворения иска.

Вроде бы давно известные в гражданском праве устоявшиеся мнения подтвержденные правоприменительной практикой, при наложении на ситуацию с банкротством застройщика вызывают у практикующих юристов «перестраховочные» вопросы в надежде, что судебная практика поменяется «под натиском дольщиков» и социальным статусом их вопроса. И с 2008 года, такая практика меняется.

К числу таковых относится, прежде всего, вопрос о возможности выдела в натуре доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку признание права собственности на часть объекта недвижимости, незавершенного строительством, на будущий период невозможно, так как право собственности может быть признано лишь на индивидуально-определённую вещь. До ввода здания в эксплуатацию индивидуальные признаки отсутствуют. Теоретически возможна ситуация, при которой незавершенный строительством объект никогда не будет достроен и не будет введен в эксплуатацию (как я уже отмечал выше, в связи с грубым нарушением СНиПов при строительстве, недопустимыми отступлениями от проекта, которые вызывают сомнения в безопасности строения и т.п., даже не исключая возможность отнесения «незавершенки» к «самовольной постройке» с последующим сносом, применительно ст.222 ГК РФ).

Вопреки всему уже вышесказанному, на практике требования о выделении в собственность дольщиков квартир или иных помещений в недостроенном доме (незавершенном строительстве) удовлетворяются судами достаточно часто. Будет ли это справедливым в случае банкротства застройщика, не сложно спрогнозировать, но ответственность за таковое лежит исключительно на правоприменителе.

Подводя промежуточный итог сказанному, можно констатировать, что вопрос возникновения у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости в случае признания предприятия-застройщика банкротом, законодательно не определен и требует скорейшего решения. К такому же выводу пришел в своей статье и А.В. Егоров (к.ю.н., магистр частного права, советник юстиции 1-го класса, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ). Ещё в 2007 году  в статье Егорова А.В. по итогам обобщения проблем судебно-арбитражной практики были обозначены серьезные предложения по совершенствованию действующего законодательства о несостоятельности. Данные проблемы актуальны и по сегодняшний день, о чем приходится с сожалением констатировать. В частности, было отмечено и рекомендовано следующее:

- необходимо создать механизм равного и пропорционального удовлетворения требований дольщиков. Это возможно лишь путем закрепления правила, согласно которому все требования, возникшие из принятых застройщиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве (инвестирования), заключенным до возбуждения дела о банкротстве, могут быть заявлены лишь в рамках дела о банкротстве путем предъявления соответствующих денежных требований (расторжении договора и возврате внесенных денежных средств, взыскании убытков и применении мер ответственности). При этом следует специально указать, что требования о взыскании убытков, вызванных изменением рыночных цен на жилье, подлежат удовлетворению наравне с требованиями в части основного долга. Кроме того, целесообразно создать в законе процедуры приобретения третьим лицом недостроенных объектов с одновременным переходом к нему обязательств застройщика — должника перед дольщиками, реестр которых должен формироваться аналогично реестру денежных требований, по судебным актам арбитражного суда.

- законодательно должно быть установлено, что застройщик, осуществлявший привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основании договора о долевом участии в строительстве, обладает правом собственности на недостроенный объект, и соответствующий объект подлежит включению в конкурсную массу застройщика. Это позволит снизить число решений, принимаемых, в особенности, судами общей юрисдикции, об исключении отдельных квартир в недостроенном доме из конкурсной массы и передаче их в собственность отдельным дольщикам.

- законодательное регулирование, предусматривающее в настоящее время, что с введением процедуры наблюдения снимаются все аресты имущества должника (ст.63 Закона о банкротстве), должно быть напрямую дополнено правом арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве, накладывать арест на незавершённые строительством объекты и земельные участки, воизбежание их незаконного отчуждения руководством должника и увода из-под взыскания кредиторов (в случае бездействия временного управляющего).

- законодательно, возможно, следует предусмотреть особенности банкротства организаций-застройщиков, и изложить это отдельным разделом закона о банкротстве, как то например сделано при банкротстве сельскохозяйственных организаций, или предпринимателей.

- (на чем бы я хотел акцентировать внимание и профессиональных юристов и простых читателей от своего имени) следует «расшевелить» механизмы привлечения к уголовной ответственности по так называемым «банкротным» статьям Уголовного кодекса РФ, в особенности за преднамеренное банкротство, а также за неправомерные действия при банкротстве и в его предвидении, которые в настоящий момент абсолютно не работают и остаются декларативными.

В большинстве своем, такие изменения уже подготовлены и внесены на утверждение в Проекте Федерального закона № 334201-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", который доработан и принят в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания РФ в июле-августе сего года. Отрадно заместить, что среди инициаторов такого законопроекта выступает и Депутат ГД от Самарской области Гальцова О.Д., больше известной как экс-руководитель Самарской областной регистрационной палаты, которая обсуждаемую проблему знает не понаслышке.

Результаты поправок в законодательство, оценку их эффективности и разумности, полагаю сможет дать каждый, кого касается эта тема, после их принятия и вступления в силу, и уж тем более, после того, как соответствующие поправки заработают и дольщики оценят их на себе. Главное, чтобы не получилось «как всегда», когда «хотели как лучше»!

Источник: www.advokat-natarius.ru

Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.