И
не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому,
что есть предпосылки для прекращения права собственности Продавца недвижимости
и, соответственно, прекращение права собственности вас – как покупателя. При
этом стоит отметить, что институт добросовестного приобретателя, как уверяют
почти все риэлторы, в нашем государстве, действует не в интересах Покупателя, а
в интересах предыдущих собственников.
Что
же вы должны знать, если решили приобрести квартиру.
Первое. Необходимо обращать
внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже
рыночной, то к покупки стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика,
чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные
приобретатели снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто
гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
В моей практике не раз встречались прецеденты,
когда покупатели, забывая все на свете, приобретали квартиру, но в последующем
выяснялось, что она либо стоит под арестом (снять на время арест с квартиры для
ее продажи для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам,
о которых в течение очень не долгого времени узнают правоохранительные органы.
Это могут быть поддельные решения суда, поддельные завещания, поддельные
свидетельства о смерти, поддельные договоры социального найма и передачи
квартиры, а так же поддельные инвестиционные договоры, другие документы.
Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства – шансы, равные
практически нулю.
Второе. Если от вас скрывают,
кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по
доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо
сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой,
тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность
доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их
судьбы.
Третье, на что следует обратить внимание — это число продаж
данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период
времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно
путем изучения вписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги.
Четвертое. Собственник и прописанные с ним лица — это тот
круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите
внимание, что представляет из себя собственник — постарайтесь определить на вид
болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое
заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание,
результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее
недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о
состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить
медицинское учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника
справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские
права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности
предполагать, что собственник здоров.
Если
в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние
здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по
безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной
и тщательной проверки, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может
быть отобрана у вас – нового собственника, в силу признания судом безвозмездной
сделки недействительной. Суды просто таки «завалены» такими гражданскими
спорами.
Пятое. Не плохо запрашивать и изучать документы БТИ
самостоятельно, не доверяя этот процесс Продавцу. Почему? Если в квартире была
осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы – Покупатель,
никогда об этом не узнаете, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, при
чем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора
купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется
затратить не малые средства как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг,
чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом
стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так,
что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч
долларов.
Шестое. Реальная стоимость
квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от
налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так
вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или
расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре,
но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо
правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.
Седьмое. По расширенной истории
квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию на
основании документа УФМС (паспортного стола) – домовая книга, необходимо
установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних
детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные,
детские дома – это 100% незаконная сделка по реализации квартиры. Органы
прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и
через суд возвращают детям. Однако с учетом скорости работы наших органов
государственной власти, как показывает практика, страдают в основном не винные
покупатели.
Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке,
необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения
квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась
во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она
оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу
покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом
продавца.
То
же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его
расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на
часть купленной вами квартиры.
Девятое. Стоит обратить внимание на то обстоятельство,
не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах
лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и
вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и прописаться в квартиру
и проживать в ней.
Десятое. Обратить внимание также следует, не досталась
ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он
ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это
завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать,
от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о
восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях
следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором
он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих
на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную
часть, полученной за недвижимость суммы.
Одиннадцатое. Важной деталью является
информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между
заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру.
Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается
в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд
по месту расположения данной недвижимости.
В завершении указанного материала могу с уверенностью
утверждать, что на вторичном рынке жилья можно проверить любую квартиру и
практически на 100% обезопасить себя от риска судов, арестов и изъятие столь
долгожданного приобретения.
Источник: Дом и закон
