Не полная оплата ДДУ не позволяет застройщику переносить срок передачи квартиры

От себя:

Не редко можно встретить в договорах участия в долевом строительстве условия о том, "в случае не полной оплаты цены договора участия в долевом строительстве, застройщик обязуется передать Квартиру в течение _______ дней (месяцев) с момента полной оплаты стоимости Квартиры".

Такие условия признаны ущемляющими права потребителей по сравнению с действующим законодательством. Вот Решение АС по данному вопросу. Кассация устояла.

Резолютивная часть решения объявлена 19.08.2010 г.

Полный текст решения изготовлен 26.08.2010 г.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Терских В. С., при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Якутпромстрой» к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о признании незаконными и отмене постановлений №576/18-озпп и №577/18-ззпп от 01.07.2010 г. о назначении наказания, при участии в судебном заседании: от заявителя: Таркова К.В. по доверенности, от административного органа: Евсеева М.В. по доверенности, установил:

Закрытое акционерное общество «Якутпромстрой» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением об оспаривании постановлений Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о привлечении общества к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Оспаривая постановления №576/18-озпп от 01.07.2010 г. и постановление №577/18-озпп от 01.07.2010 г., ЗАО «Якутпромстрой» ссылается на приоритет норм Гражданского кодекса Российской Федерации над иными федеральными законами, а также полагает, что дважды привлечено к административной ответственности за совершение одного и того же правонарушения.

Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) (далее – Управление Роспотребнадзора по РС(Я)) с требованиями заявителя не согласно. Административный орган, вынесший оспариваемые постановления, считает, что привлечение к административной ответственности ЗАО «Якутпромстрой» законно и обоснованно. В своем отзыве Управление Роспотребнадзора по РС(Я) полагает, что нормы Федерального закона №215-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к Гражданскому кодексу РФ, заявитель, включив в договор условия о добровольном согласии на членство в товариществе участника долевого строительства, а также о единовременном несении расходов по созданию товарищества собственников жилья, ограничил и преждевременно урегулировал вопрос выбора способа управления многоквартирным домом, что является недопустимым, и двумя постановлениями заявителю было назначено наказание отдельно за каждое совершенное административное правонарушение.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства. 21.05.2010 г. Управлением Роспотребнадзора по РС(Я) издано распоряжение №1094 о проведении плановой документарной проверки ЗАО «Якутпромстрой» с целью проверки соблюдения санитарного законодательства и выполнения санитарных противоэпидемических (профилактических мероприятий), законодательства о защите прав потребителей и потребительского рынка.

07.06.2010 г. Управление Роспотребнадзора по РС(Я) уведомило ЗАО «Якутпромстрой» о проверке, вручило копию распоряжения №1094 от 21.05.2010 г. 23.06.2010 г. проведена проверка ЗАО «Якутпромстрой», по результатам проверки составлен акт от 24.06.2010 г. В акте проверки указано на выявление в ходе анализа условий договоров об участии в долевом строительстве нарушений прав потребителей.

В тот же день акт вручен ЗАО «Якутпромстрой», выдано предписание №526 об устранении нарушений законодательства в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и потребительского рынка. 24.06.2010 г. Управление Ропсотребнадзора по РС(Я) уведомило ЗАО «Якутпромстрой» о времени и месте составления протоколов об административных правонарушениях. 25.06.2010 г. ЗАО «Якутпромстрой» представлены возражения №04/308 на акт проверки от 24.06.2010 г. 25.06.2010 г. составлены протоколы об административном правонарушении. В протоколе об административном правонарушении от 25.06.2010 г. событие административного правонарушения зафиксировано следующим образом.

С 23.06.2010 г. по 23.06.2010 г. на основании распоряжения о проведении плановой документарной проверки от 21.05.2010 г. №1094 должностными лицами Управления проведено плановое документарное мероприятие по контролю. В ходе проверки проверены договоры об участии в долевом строительстве жилья, заключенные с физическими лицами – потребителями.

Анализ договоров об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 №34/69-22 от 05.04.2010 г., №37/69-15 от 28.04.2010 г., анализ договоров об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 №30/39-24 от 11.12.2009 г., №39/39-9 от 31.03.2010 г. показал следующие нарушения:

1) Пункт 7.4 договора №34/69-22 об участии долевом 9-ти этажного жилого дома с

магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 от 05.04.2010 г., пункт 7.6 договора №37/69-15 об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 от 28.04.2010 г., п.7.6 договора №39/39-9 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 31.03.2010 г. содержится условие о том, что в случае нарушения участниками долевого строительства условий, предусмотренных п.5.2 Договора (сроки внесения инвестиционных взносов), Застройщик вправе приостановить исполнение обязательств по передаче Квартиры, а также правоустанавливающих документов, до исполнения Участниками долевого строительства своих обязательств, либо расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии с условиями настоящего договора. Данное условие противоречит п.3 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон).

Включение в договор условий о том, что Застройщик вправе приостановить исполнение обязательств по передаче квартиры до исполнения Дольщиком своих обязательств по внесению платежей, ущемляет права потребителя. Деяние квалифицировано административным органом как правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Постановлением о назначении наказания по делу об административном правонарушении №576/18-озпп от 01.07.2010 г. ЗАО «Якутпромстрой» привлечено к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, назначен штраф в размере 10000 руб. В протоколе об административном правонарушении от 25.06.2010 г. событие административного правонарушения отражено следующим образом.

С 23.06.2010 г. по 23.06.2010 г. на основании распоряжения о проведении плановой документарной проверки от 21.05.2010 г. №1094 должностными лицами Управления проведено плановое документарное мероприятие по контролю. В ходе проверки проверены договоры об участии в долевом строительстве жилья, заключенные с физическими лицами – потребителями.

Согласно п.п.4.6 договоров об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 №34/69-22 от 05.04.2010 г., №37/69-15 от 28.04.2010 г., п.4.4 договора №30/39-24 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 11.12.2009 г., п.4.6 договора №39/39-9 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 31.03.2010 г. участники долевого строительства несут расходы пропорционально получаемой площади, связанные с единовременными затратами по созданию товарищества собственников жилья на объекте (в случае необходимости его создания дл дальнейшей эксплуатации объекта) и организации приемки законченного строительством объекта.

Пункты 4.10 договоров об участии в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал Б, ул.Ярославского, 3 №34/69-22 от 05.04.2010 г., №37/69-15 от 28.04.2010 г., п.4.7 договора №30/39-24 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 11.12.2009 г., п.4.10 договора №39/39-9 об участии в долевом строительстве 39 квартирного жилого дома с магазином по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 136, по ул.Лермонтова, 31/3 от 31.03.2010 г. предусмотрено, что участник долевого строительства осведомлен и согласен с тем, что квартира, подлежащая оформлению в его собственность, может быть включена в единый комплекс недвижимого имущества – кондоминиум. И в случае создания товарищества собственников жилья Участник долевого строительства настоящим договором подтверждает свое добровольное согласие на членство в товариществе.

Данное условие противоречит условиям п.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ, где указано, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Согласно статье 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» ущемляющими признаются те условия договора, которые ущемляют прав потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Деяние квалифицировано административным органом как правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Постановлением о назначении наказания по делу об административном правонарушении №577/18-озпп от 01.07.2010 г. ЗАО «Якутпромстрой» привлечено к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, назначен штраф в размере 10000 руб.

Считая привлечение к административной ответственности незаконным, ЗАО «Якутпромстрой» обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановлений.

Дело рассматривается в порядке, установленном параграфом 2 главы 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

При этом арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме (ч.7 ст.210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Приказом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 01.06.2005 №421 «Об утверждении перечня должностных лиц Роспотребнадзора и его территориальных органов, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях» к должностным лицам Роспотребнадзора, уполномоченным составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, отнесены, в том числе, главные специалисты-эксперты управлений Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в субъектах Российской Федерации.

Таким образом, протоколы об административных правонарушениях от 25.06.2010 г. составлены уполномоченным лицом.

Оспариваемые постановления вынесены заместителем руководителя Управления Роспотребнадзора по РС(Я) в пределах полномочий, предоставленных пунктом 3 части 2 статьи 23.49 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ). Управлением Роспотребнадзора по РС(Я) проведена плановая проверка, о проведении проверки ЗАО «Якутпромстрой» извещено заблаговременно, акт проверки вручен в день его составления.

Грубых нарушений требований Федерального закона от 26.12.2008 г. №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», влекущих в силу статьи 20 указанного закона недействительность результатов проверки, суд не усматривает.

О месте и времени составления протоколов об административных правонарушениях ЗАО «Якутпромстрой» извещено. При составлении протоколов принимала участие представитель ЗАО «Якутпромстрой» Таркова К.В. Права и обязанности, предусмотренные КоАП РФ, представителю юридического лица разъяснены, копии протоколов вручены.

О времени и месте рассмотрения дел об административных правонарушениях ЗАО «Якутпромстрой» извещено. При рассмотрении дел приняла участие представитель заявителя Таркова К.В., действующая на основании доверенности от 24.06.2010 г.

В связи с изложенным суд не усматривает нарушений процедуры привлечения к административной ответственности.

Совершение правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, связано с конкретной датой, а именно - датой подписания договоров.

Частью 1 статьи 4.5 КоАП РФ установлен годичный срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей. Срок давности привлечения к административной ответственности Управлением Роспотребнадзора по РС(Я) не пропущен.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, на регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного суд считает необоснованными доводы заявителя об отсутствии нарушений прав потребителей условиями договоров. Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет административную ответственность, предусмотренную частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.6 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ).

Таким образом, Федеральным законом №214-ФЗ за нарушение срока внесения платежа участником долевого строительства предусмотрено одностороннее расторжение договора со стороны застройщика или взыскание неустойки.

Следовательно, включение в договор условий о том, что застройщик вправе приостановить исполнение обязательств по передаче квартиры до исполнения дольщиком своих обязательств по внесению платежей, ущемляет права потребителя.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Включение в договор условий о добровольном согласии на членство в товариществе собственников жилья, а также о единовременном несении расходов по созданию товарищества собственников жилья, ограничивает и ущемляет права потребителя.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о наличии в действиях ЗАО «Якутпромстрой» события административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Между тем, судом установлено, что административным органом проведена одна проверка, в ходе которой выявлено включение в договоры условий, ущемляющих права потребителей. Все проверенные договоры идентичны по содержанию, пункты, нарушающие права потребителя, содержатся в каждом договоре. Выявленные нарушения по сути образуют одно событие вменяемого правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

При таких обстоятельствах постановление Управления Роспотребнадзора по РС(Я) №577/18-озпп от 01.07.2010 г. следует признать незаконным как противоречащее установленному частью 5 статьи 4.1 КоАП Российской Федерации правилу назначения административного наказания, в соответствии с которым никто не может нести административную ответственность дважды за одно и то же административное правонарушение.

Требование о признании незаконным и отмене постановления №576/18-озпп от 01.07.2010 г. удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить в части.

Признать незаконным отменить полностью постановление Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о назначении наказания по делу об административном правонарушении №577/18-озпп от 01.07.2010 г., вынесенное в г.Якутске, о привлечении закрытого акционерного общества «Якутпромстрой» (г.Якутск, ул.Чернышевского, 62, ОГРН 10214011045082) к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В удовлетворении требования о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) о назначении наказания по делу об административном правонарушении №576/18-озпп от 01.07.2010 г., вынесенное в г.Якутске, о привлечении закрытого акционерного общества «Якутпромстрой» (г.Якутск, ул.Чернышевского, 62, ОГРН 10214011045082) к административной ответственности на основании части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, отказать.

Решение может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его принятия в

Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Судья В.С.Терских

Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.