Так ли хорош ЖСК?

В настоящее время существуют всего 3 легальных способа приобрести строящееся жилье. Легальность/нелегальность определяется положениями известного 214-ФЗ, который позволяет лицам, привлекающим денежные средства граждан, именоваться не только «Застройщик», но и «Жилищно-строительный кооператив». Поскольку для привлечения дольщика в кооператив не требуется заключение договора долевого участия, то и прочие жесткие требования 214-ФЗ могут не соблюдаться. Это обстоятельство значительно упрощает всю процедуру для кооператива (читай – застройщика), потому образование ЖСК очень популярно у ведущих застройщиков Петербурга, таких как «ЦДС», «ЛЭК», «ЛенСпецСМУ», «Мегалит». И это только те, которых эксперт Правового дома может перечислить не задумываясь. Статистические компании называют более точные цифры – 25-30% строящихся домов имеют кооперативную форму.

Кроме того, что требования закона к ЖСК заметно снижены, а процедура представляется менее сложной, в привлечении денег дольщиков, то есть пайщиков, застройщики, то есть кооперативы, видят еще и коммерческую составляющую. Дело в том, что 214-ФЗ не признает договор долевого участия – инвестиционным договором. А значит, сумма, получаемая застройщиком по ДДУ, облагается налогом на добавленную стоимость в размере 18%, которая, естественно, заранее закладывается застройщиком в сумму ДДУ. Таким образом, некоторые из застройщиков, конкурирующих между собой по аналогичным объектам, могут снизить цену квартиры на 20% за счет образования ЖСК на планируемом объекте, что, несомненно, привлечет покупателей.

Однако, самый главный недостаток ЖСК не в этом. И даже не в том, что к спорам с ЖСК, чаще всего, не могут быть применимы положения 214-ФЗ, гарантирующие и защищающие права дольщиков. Права и обязанности ЖСК и пайщика (дольщика) определяются и регулируются не законом, а Уставом ЖСК, который составляется представителями кооператива задолго до вступления в него первого пайщика и, уж конечно, далеко не в его пользу. Пайщики, не проконсультированные юристом, даже не подозревают о существовании такого всемогущего и вредного Устава, и, наученные обществом и представителями СМИ: - «Читай договор!», объяснимо заблуждаются, что их обязанности регулируются законодательством и этим самым договором паевого взноса. Особенно большое психологическое воздействие оказывается на будущего пайщика составителями такого договора посредством используемых ограничительных формулировок, например:

4.1. Пайщик обязуется:
4.1.1.
4.1.2.
..........
4.1.8.

И, вроде бы, все. Восемь пунктов пайщик прочитает, осознает, оценит, как справедливые, а дальше – уже другой раздел. Значит, «вот они мои восемь обязательств». Но корневая система правоотношений развивается именно в Уставе. Например, уставы ведущих застройщиков Петербурга обязывают пайщика вносить «паевой и вступительный взнос и другие платежи». Характер этих других платежей никогда не оговаривается. То есть можно с уверенностью утверждать, что любая дополнительная сумма, предлагаемая пайщику к внесению, будет являться легитимной и обоснованной доброй волей пайщика, вступившего в кооператив и принявшего такие правила.

Из чего может складываться такая дополнительная сумма?

Во-первых, кооператив – это само сообщество пайщиков. Понятно, что он должен сам себя содержать. Себя и свое Правление. Содержание пайщиками Правления коопертива – это аренда офиса для работы бухгалтера, председателя и его «зама», обеспечение их оргтехникой, мебелью и интерьером (в том числе дорогостоящими, ограничений никаких нет), заработной платой и даже служебным автомобилем. И это абсолютно реальные жизненные условия, в которых находятся некоторые пайщики.

Во-вторых, «систему откатов», как бы неприятно нам не было так жаргонно выражаться, в нашей стране еще не удалось побороть. Правление ЖСК покупает материалы для отделки мест общей собственности жильцов, ремонта и обслуживания лифтов, оформления придомовой территории и детской площадки, установки и обслуживания шлагбаумов, небольших фонтанов, беседок, скамеек, высаживания клумб и кустарников, нанесения разметки для движения автотранспорта и установки «полусфер», - по завышенным ценам у заинтересованных или дружественных лиц. Возникающие таким образом сверхтраты отражаются в квитанциях на оплату коммунальных услуг. И дело даже не в том, что не всем людям неприятно иметь дополнительную тысячу рублей в квитанции, а в том, что член кооператива оказывается в ситуации полного отсутствия гарантий благополучия завтрашнего дня в этом смысле. Обстоятельства жизни бывают разные, и иногда складываются таким образом, что пайщик должен «скинуться» по 10 000 рублей в течение десяти дней под страхом начисления штрафных санкций за просрочку и даже исключения из кооператива. Не все люди могут вот так спешно взять и «вынуть» из семейного бюджета указанную сумму.

В-третьих, эксперту Правового дома лично знакома история, когда Правление одного очень известного жилого комплекса на Васильевском острове, по сговору с директором располагавшегося на его территории фитнес-клуба, включало в квартплату жильцов оплату расхода воды, потребляемого бассейном этого фитнес-клуба!! Сотни кубометров распределялись между всеми собственниками жилья ежедневно. Схема была почти легальной, Прокуратуре Санкт-Петербурга не удалось выявить нарушения, а судиться с Правлением почти бесполезно, поскольку пайщики доверили Правлению представлять их интересы и, презюмируется, что Правление просто озвучивает их волю, но не принимает самостоятельных решений.

В-четвертых, многие Уставы содержат положение о том, что, простым языком говоря, в случае если бухгалтерский баланс кооператива «не сходится» на отчетную дату, пайщики довносят в основные средства кооператива недостающую сумму. Либо несут материальную ответственность за «дыры в бюджете».

Получился довольно пессимистичный перечень. Но, главное, правдивый.

Вступление в ЖСК – нормальная схема приобретения жилья. Просто выбирайте ЖСК так, как выбирали бы любого другого застройщика. Фолы везде бывают, так не дадим же шлейфам провалов порочить светлое будущее честных кооператоров))))))).

Грядицкая Линда Сергеевна
9 августа 2012, 18:56.
Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.