Реформа ЖКХ – что год грядущий нам готовит?



Самый главный вопрос, который беспокоит владельцев квадратных метров можно сформулировать так: чем была вызвана необходимость принятия закона о саморегулировании в сфере управления жильем?  Пожалуй,ответ на него прост: со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ и ФЗ "О фонде ЖКХ" началось стремительное развитие рынка по управлению недвижимостью. В результате стало очевидным, что и сам кодекс, и федеральный закон оказались несовершенными: в процессе реформы были упущены очень важные моменты.
Сегодня на повестке дня стоит крайне острый вопрос: необходимость введения правового регулятора в жилищно-коммунальном хозяйстве. Если в кратчайшие сроки не предпринять действительно радикальные меры, то завтра наряду с обманутыми дольщиками властям придется столкнуться с обманутыми потребителями услуг ЖКХ.
Именно поэтому с 1 января 2010 года на смену государственным и муниципальным – ЖЭКам и ДЭЗам – придут частные компании, а вместе с ними – проблемы и сложности для рядовых плательщиков коммунальных платежей.
 
Цель проекта направлена, в первую очередь, на то, чтобы привести на рынок добросовестные компании, а также на подключение потребителей их услуг к контролю за формированием ценообразования и стандартов работы и сервиса управляющих компаний. В результате реформы у потребителя появится реальная возможность получать качественные услуги, а деятельность товариществ собственников жилья и управляющих компаний станет для него абсолютно прозрачной.
 
Очевидно, что система, существуя в том виде, который мы видим сегодня,  в частности непрозрачность рынка услуг по управлению недвижимостью способна привести к росту числа мошенничеств со стороны ТСЖ и УК. За последние два – три года емкость рынка ЖКХ по оплате населением услуг составляет более 1,2 триллиона рублей в год. Соответственно, и доходы мошенников исчисляются огромными суммами. Например, только при злоупотреблении правом распоряжения деньгами мошенники кладут себе в карман, по оценкам экспертов, до 65 миллиардов рублей. При этом методов борьбы с злоупотреблениями нет: на сегодняшний день деятельность УК и ТСЖ законом практически не регулируется. Как контролировать ситуацию, если законодательной базы в этой части практически не существует, не понятно.
 
По мнению некоторых экспертов, ситуацию могло бы спасти введение специального лицензирования на услуги УК и ТСЖ, однако на взгляд законодателей, саморегулятор в данном случае гораздо более перспективный вариант. С помощью саморегулирования снимается огромный груз коммунальных проблем и с плеч государства, и с плеч самих потребителей. СРО (саморегулируемые организации) способны повысить ответственность УК и качество ТСЖ.
Именно поэтому в начале 2009 года управляющим компаниям предложили начать создавать добровольные СРО. Во-первых, и это самое главное для потребителей, появится реальная материальная ответственность УК. Гарантия их профессиональной деятельности через формирования в СРО компенсационного фонда страхования. То есть, в случае возникновения какой-либо жалобы, претензии, ущерба, нанесенного потребителю, будет включаться механизм коллегиальной ответственности всех членов СРО.
Механизм работы СРО прост. Прежде чем выйти на рынок, любая управляющая компания становится членом СРО. Конечно, она может этого и не делать, членство добровольное. Но если все-таки УК становится членом какого-то СРО, то в ее обязанности входит уплата так называемого членского взноса – обязательного платежа в компенсационный фонд саморегулируемой организации. Каждый ее член "скидывается" в общий фонд страхового резерва. Благодаря принципу "с мира по нитке" деятельность даже небольших управляющих компаний-членов СРО оказывается застрахована приличной суммой. И если у кого-то из членов СРО что-то случится по его же вине, то материальный ущерб пострадавшему потребителю будет выплачиваться из общей кассы. Затем все понесенные расходы будет компенсироваться всеми членами СРО – они будут обязаны докладывать потраченные на компенсацию непрофессионализма одного из своих членов финансовые средства. Таким образом, размер гарантийного фонда будет постоянен и неизменен.
 
Управляющие компании, которые слишком часто будут вести себя непрофессионально, будут или штрафовать, или исключать из организации. Более того, если компания явилась недобросовестным исполнителем услуг, члены СРО вправе наложить на нее еще и "черную метку": о недобросовестной фирме будут знать и другие СРО и потребители – ТСЖ.
Еще одним актуальным моментом, касающимся новых правил, является вопрос того, как обычный участник ТСЖ узнает, что вот именно эта управляющая компания – член СРО, а другая – нет и с ней лучше не связываться? По мнению законодателей, раз речь идет о прозрачности, то СРО обязаны вести электронный реестр управляющих компаний, каждая из которых имеет в нем личную карточку. В ней записано, является ли она членом СРО, какие активы имеет, есть ли у нее какие-либо заслуги или, наоборот, замечания или нарекания. Каждый потребитель, выбирая себе УК, может благодаря такому реестру посмотреть, насколько она благонадежна. По сути, исключение из реестра – смерть для недобропорядочного предприятия, такая компания официально своим бывшим СРО признается непрофессиональной. Таким образом, предлагается эффективный регулятор услуг на ЖКХ рынке, не государственный, а абсолютно рыночный.
Качество и профессионализм будут классифицироваться только созданием стандартов, потому что на данный момент их просто нет. Из-за этого потребитель терпит и финансовые издержки, и мошенничество – когда УК-однодневка собирает деньги и с этими деньгами пропадает. Сегодня на рынке коммунальных услуг все ориентировано только на моральные составляющие тех людей, которые туда пришли, не более того. Плюс к этому есть масса технических моментов, которые не позволяют ни экономически, ни финансово качественно регулировать рынок по управлению недвижимостью.
 
Если вернуться к стандартам, то интересен следующий момент: кто лучше и профессиональнее, с точки зрения практика, эти стандарты создаст, как не порядочные, добросовестные, профессиональные компании? И как раз эти стандарты будут являться для них входным билетом в профессиональную сферу рынка, помогут удержаться и создать бизнес.
Однако при всех озвученных плюсах есть один небольшой нюанс – регулятором рынка по управлению недвижимостью все равно останется государство. Насколько этот факт не противоречит самой идее частных объединений? По мнению чиновников, совсем не противоречит, потому что государство выполняет в данном случае лишь надзорные функции. Во-первых, к саморегулируемым организациям, как к юридическим лицам, предъявляются некие организационные юридические требования. С точки зрения непосредственного министерства, ведомства, которое будет регистрировать и контролировать СРО, главное – обеспечение безопасности жизни населения. Это тот единственный момент, в котором должно принимать участие государство.
То, что касается правил, стандартов, и других классификаций, которые будут иметь отношение к качеству предлагаемых услуг, – это прерогатива профессионального сообщества. Вероятно, на первом этапе их разработки, компилируя различные стандарты и опираясь друг на друга, СРО создадут единый базовый стандарт. Затем к нему будут добавляться уже и другие: в зависимости от территории, потому что каждая из них имеет свою специфику. Все они должны быть учтены во втором эшелоне этих стандартов.
 
И самый главный вопрос – каких плюсов и минусов следует ожидать собственникам и съемщикам жилья от грядущих нововведений? Авторы законопроекта, как люди оптимистичные, ипонимающий букву закона и ту реформу, которую они предлагают, видят здесь для собственников только плюсы, объясняя их тем, что это, в первую очередь, максимальная информативность. Для того, чтобы выбрать ту или иную УК или ТСЖ, в Интернете будет размещена полная информация, из которой будет видно, насколько добросовестна та или иная компания. Будут разработаны и полностью обозначенные стандарты, расчеты, методики. У потребителя сформируется понимание того, за что он платит. При этом у него появится и право выбора, например, условная классификация сервиса на "класс люкс", "средний" и "эконом", и по своим доходам он выберет те или иные услуги. Набор услуг всегда будет перед глазами, четко обозначенный, с цифрами. Собственник сможет видеть и понимать, за что он платит, какие у него права и возможности для требований и претензий.
Минус же, по мнению чиновников, есть только один – абсолютная неинформированность нашего населения. К сожалению, российский менталитет настроен, в первую очередь, на то, чтобы сначала критиковать, а потом разбираться. Часть граждан, конечно, пытаются вникнуть и разобраться, но лень наших потребителей наступает на все благие начинания. Мы ленимся получить информацию, разбираться в вопросе, читать о тех или иных правах, за которые мы можем бороться.
 
При всем при этом, меня, например, как будущего потребителя услуг, которые будут предоставлять СРО не мог не волновать тот факт, что, как известно, все расходы на ту или иную реформу ложатся в итоге именно на рядового потребителя – т.е., на нас с вами. Однако авторы закона однозначно считают, что это – частный рынок, и никаких бюджетных средств он не подразумевает, как не подразумевает и специальную статью, чтобы создать саморегулятор. Все инициативы исходят от других участников рынка. Комитет Госдумы готов участвовать в разработке методик, помочь на законодательном уровне, если того потребует ситуация, утвердить какие-то дополнительные механизмы, укрепить правовую, административную базы. Тем более, что для самих УК и ТСЖ предусмотрены какие-то льготы, например, в базе налогообложения, и это, безусловно, положительный момент для УК. На сегодняшний день закон об отмене НДС для управляющих компаний уже прошел первое чтение. Он в значительной мере снизит налоговую нагрузку на саму УК. Но к этому вопросу также нужно подходить с большой осторожностью. Проблема в следующем: УК предоставляет услуги не только как создатель комфортных условий для своего клиента – в виде чистого подъезда, исправных лифтов и прочего. Речь идет о тех работах, которые УК выполняет непосредственно сама. Таким образом, прямое освобождение УК от НДС сразу же снизит ее расценки для потребителя. Освободить компании от НДС по таким видам работ и услуг надо обязательно.
 
Но есть такие услуги, которые ни одна УК напрямую предоставить своему клиенту не может, она выступает исключительно в роли посредника. Прямые поставщики газо-, электро-, водоснабжения – это компании, работающие по обычной системе налогообложения, традиционные плательщики НДС. Таким образом, получается, что если освободить от налога на добавленную стоимость только УК, как одну часть стоимости услуги, то где-то пропущенный НДС должен будет прибавиться. И есть опасения того, что эти 18% могут лечь на плечи потребителей. Допустить этого категорически нельзя. Как выход из создавшейся ситуации, – право выбора у УК в применении схемы уплаты НДС. Главная задача этого законопроекта, безусловно, чтобы не повысились цены на услуги и не пострадал потребитель. Насколько он с ней справится – узнаем совсем скоро. До Нового года осталось одиннадцать дней.
 
Автор: Анна Сяпина.
 
 
21 декабря 2009, 15:53.
Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.