Покупаем квартиру — не забываем про юриста

Приобретение квартиры или комнаты на вторичном рынке жилья, как правило, безопаснее чем приобретение жилья в новостройке. Тем более актуальна покупка жилья на вторичном рынке в настоящее время, когда разница стоимости квадратного метра между квартирой в еще не построенном доме и в уже существующем не так значительна, как ранее.
Однако приобретение квартиры в уже построенном доме с имеющимися на руках правоустанавливающими документами еще не означает, что покупатель лишен рисков вообще или они минимизированы.
Риск при покупке недвижимости существует всегда, а потому, прежде чем произойдет сделка, необходимо тщательно проверить все документы на квартиру и проработать возможные варианты развития событий в будущем.
Юридическое сопровождение проверки чистоты квартиры и отсутствие любых оснований лишения права собственности будущего собственника его имущества — второй шаг покупателя квартиры, нежилого помещения, после его отбора из предлагаемых вариантов.
Ниже указаны советы по самостоятельной проверки приобретаемой недвижимости, если вы решили не пользоваться услугами юриста.
1. Обратите внимание на цену жилья — если она ниже обычной больше, чем на 10-15%, есть повод для беспокойства, значит, следует более скрупулезно подойти к проверке всей информации по квартире, в том числе и не документальной.
2. Второе, на что следует обратить внимание — это число продаж данной квартиры. Чем более собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем запроса вписки из ЕГРП. Однако недостатком такого способа является длительность выдачи выписки, большие очереди, неполнота информации.
3. Личность собственника вас должна интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник — постарайтесь определить на вид болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.
3. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить дату заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака, и оба супруга имеют на нее права независимо от того, на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры.
То же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.
4. Важно изучить расширенную выписку из домовой книги. Были ли в квартире прописаны дети, если были, то использовали ли они свое право приватизации на эту квартиру, если эта квартира была приватизирована. Если не использовали, то приобретатель данной квартиры будет находиться под угрозой лишения права собственности.
Необходимо в выписке из домовой книги посмотреть, когда и куда были выписаны несовершеннолетние, т.к. уже сложилась судебная практика признающая, что выписка несовершеннолетних не лишает их права на пользование данной квартирой.
Стоит знать, что все сделки с жилыми помещениями, в которых были прописаны несовершеннолетние или в которых несовершеннолетним принадлежало право собственности на часть недвижимости, должны были совершаться с согласия органов опеки и попечительства.
С конца декабря 2004 года эти правила несколько изменены гражданским законодательством. Теперь на основании ст.ст. 26, 28, 37, 292 ГК РФ при продаже собственности несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет необходимо письменное согласие только родителей. При продаже недвижимости несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет потребуется согласие органов опеки.
Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли выписан после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы бывший член семьи собственника, и есть ли заверенное согласие данного лица, отбывающего наказание, на приватизацию продаваемой вам квартиры. Если такого согласия нет, то, освободившись из мест заключения, бывший или настоящий член семьи собственника, сможет признать сделку приватизации квартиры недействительной.
5. Рекомендуем так же обратить внимание на то, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании: по завещанию или по наследованию в силу закона. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.
6. Если вы приобретаете квартиру у лица, действующего по доверенности, то необходимо убедиться, что собственник жив — здоров и прекрасно себя чувствует. И вообще стоит поинтересоваться, почему отчуждение недвижимости происходит по доверенности. Причины должны быть убедительными. В нашей практике не раз были случаи продажи квартиры от имени недееспособного или продажа осуществлялась от имени собственника, который уже более 5 лет как скончался. В таких примерах часто бывают замешаны должностные лица медицинских учреждений, ДЭЗов, паспортных столов и, конечно, нотариусы.
7. Важной информацией является информация по спору на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в УФРС (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.
8. Можно также поговорить с соседями приобретаемой недвижимости и с участковым милиционером. От этих лиц, непосредственно наблюдающих и знающих о судьбе квартиры, можно многое выяснить о чистоте продаваемой квартиры (комнаты).

Источник:  Дом и закон
 

Сухов Олег Владимирович
26 февраля 2010, 0:53.
Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.