Покупка коттеджа. Покупаем загородную недвижимость, но не теряем бдительности

В настоящее время все большей популярностью у покупателей пользуется загородная недвижимость — коттеджи с земельными участками. Спрос рождает предложение и на рынке недвижимости многие Застройщики и Подрядчики предлагают приобрести дом с земельным участком по очень разным, не похожим к указанным в Законе (Закон РФ № 214- ФЗ) схемам продажи.

Хитростью, которой пользуются Застройщики строительства, является продажа коттеджей в период их строительства без оформления регистрации права, как на сам дом, так и на земельный участок, под видом рынка вторичного загородного жилья. Такие схемы приносят риэлторам и Застройщикам сверх прибыли, а покупатели приобретают дополнительные риски.

Приобретение недвижимости без ее оформления надлежащим образом — очень рискованное занятие. На что нужно обратить внимание потенциальному покупателю, чтобы не попасть в неприятную ситуацию с недостроем и не потерять вложенные деньги?
Рынок коттеджного строительства — как правило «черный», непрозрачный. Обороты не афишируются, отношения покупателя и продавца зачастую носят условно-договорный характер.

В настоящее время в коттеджном строительстве все большую роль играет репутация застройщика, чем те договора, которые Застройщик предлагает к заключению. Застройщика необходимо не путать с риэлторской компанией, которая реализует коттеджи (Миэль, Миан, Бест-недвижимость и другие).
Не менее важна связка «инвестор — застройщик», благодаря чему реально заслужить прочную репутацию на рынке. При этом стоит обратить особое внимание на правило, установленное действующим законодательством, а именно, реализация гражданам загородной недвижимости будет возможна теперь только самим Застройщиком. Институт посредничества в виде компаний — инвесторов должен медленно сойти на нет.

Большую часть на рынке загородной недвижимости занимают схемы продажи коттеджей с земельными участками путем вступления в кооператив (как правило, Жилищно-строительный), либо приобретение недвижимого имущества у члена кооператива. Данные схемы порождают определенные проблемы у приобретателей паев или как такового самого недвижимого имущества.

Ситуация осложняется практикой рынка, сложившейся, к примеру, за последние полгода. Она такова, что более 40% строящихся поселков — поселки с не оформленными документами на землю. Это значит, что строительство не совсем законно.

В зависимости от схемы, по которой реализуется загородная недвижимость, документы, подлежащие проверки могут серьезно отличаться друг от друга.

В самом идеальном случае, к которому направляет действующее законодательство, владелец коттеджа должен иметь кадастровые документы, удостоверяющие его право собственности на земельный участок. Это право должно быть зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту федерации. А также, не помешает и выписка из межевого дела федеральной службы Земельного кадастра, где указаны назначение земли, размер участка и вид владения.

Так же у лиц, реализующих загородную недвижимость, может быть договор аренды земли на определенный срок. В таком случае необходимо убедиться, что арендованная земля предоставлена именно под то строительство, в соответствии с которым клиент приобретает права на будущий домик с земельным участком под ним. Иначе, если на арендованной территории разворачивается строительство без необходимых на то разрешений, то рано или поздно можно остаться без загородной недвижимости.

Право на землю обязательно должно быть оформлено или подтверждено законно установленными способами, в противном случае все инвестиционные договоры можно признать недействительными и клиенты лишаться права требования на приобретаемые строения (на практике автора такой случай произошел в Московской области, Ленинского района, вблизи деревни Яковлево, в коттеджном поселке «Росинка».)

При этом необходимо обращать внимание на назначение приобретаемой земли.

Юридические отношения между застройщиком поселка и инвестором не редко начинаются с подписания предварительного (генерального) договора, обязывающего стороны, в соответствии со ст. 429 ГК РФ, заключить в согласованные сроки и на согласованных в предварительном договоре существенных условиях два основных договора (что, по мнению автора, является способом ухода Застройщиков и инвесторов от нового Закона 214-ФЗ и является значительным минусом в гарантиях прав приобретателей коттеджа).

Другая схема приобретения дома с земельным участком — вступление в соответствующий кооператив.

Застройщик или Инвестор, являющийся юридическим или даже физическим лицом, вправе распорядиться своими правами следующими способами.

— Первый способ: в случае государственной регистрации права собственности Инвестора на коттедж совершается сделка купли-продажи путем подписания договора в письменной форме и последующей государственной регистрацией права собственности нового владельца.
— Второй способ: если право собственности Инвестора еще не зарегистрировано в органах Федеральной регистрационной службы, то Инвестор вправе передать свои права на приобретение в собственность коттеджа любому третьему лицу. Для этого заключается договор уступки права (требования), на основании которого Инвестор передает приобретателю права требования на получение в собственность коттеджа к лицу, с которым Инвестор заключил упомянутый договор инвестирования. Далее, на основании заключенного договора уступки права (требования) осуществляется государственная регистрация права собственности нового владельца на коттедж.
— Третий способ: договор купли-продажи пая кооператива, или вступление в кооператив путем оплаты всех членских и паевых взносов.

Приобретение загородной недвижимости (коттедж, дом с земельным участком) требует большого опыта и знаний в подобной области. Мы не советуем нашим клиентам расставаться с огромными суммами, подходя к вопросу покупки без юридического сопровождения сделки. Так же мы не советуем полагаться на громкие имена риэлторских компаний, реализующих дома в коттеджных поселках. Имя — это еще не гарантия от проблем.

Сухов Олег Владимирович
26 февраля 2010, 0:54.
Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.