Взыскание неустойки по договору долевого участия

Неустойка является своеобразной мерой ответственности. Ее взыскание допустимо не только при взаимодействии контрагентов при осуществлении хозяйственной деятельности, но и в правоотношениях между застройщиком и дольщиками. Подробнее о том, как взыскать неустойку по договору долевого участия, расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

Правовое регулирование

Данная сфера отношений регулируется как гражданским законодательством, которое представлено ГК РФ, так и ФЗ № 214, который раскрывает все тонкости и нюансы долевого участия в строительстве. Статья 6 указанного закона дает возможность дольщику взыскать неустойку с застройщика. Стоит заметить, что граждане, то есть физические лица, вправе рассчитывать на получение неустойки в двойном размере по сравнению с юридическими лицами.

Рассчитываем размер

При расчете дольщиком размера неустойки, необходимо руководствоваться правилом, согласно которому, ее начисление происходит со дня, который по договору должен был стать днем передачи объекта недвижимости. Формула расчета применяется достаточно простая: количество просроченных дней умножается на 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ и на сумму договора. Если неустойка взыскивается физическим лицом, то полученная итоговая сумма умножается на 2. Напомню, что с 01.01.2016 года ЦБ РФ установил ставку рефинансирования, равную 11%.

Внесудебный порядок

Данный порядок не предусмотрен законом в качестве обязательного обращения дольщика к застройщику в целях мирного разрешения вопроса. Однако стороны могут предусмотреть договором досудебный порядок в качестве необходимого. На предложенном этапе дольщику рекомендуется составить претензию и направить в адрес застройщика заказным письмом с уведомлением. Помимо претензии прикладываются копия договора долевого участия, копия паспорта участника, копии квитанций об оплате цены договора. Чтобы претензия была полной, рекомендуется обоснованно прописать требования, мотивировав их, ссылаясь при этом на нормы закона. Более того, дольщику следует вписать банковские реквизиты своего счета, чтобы застройщик при наличии судебного спора не мог сослаться на невозможность исполнения предъявленных требований.

Обращение в суд

Если застройщик проигнорировал требование дольщика, то ему надлежит обратиться в суд. Помимо неустойки в исковом заявлении пострадавшая сторона вправе заявить требования о взыскании убытков и морального вреда. Иск предъявляется в суд общей юрисдикции либо по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика, либо по месту заключения или исполнения договора. Однако перед определением подсудности, рекомендуется обратить внимание на условия договора о рассмотрении споров, т.к. некоторые застройщики заранее указывают суд, в который следует обращаться.

Конечно, с учетом начисления неустойки, убытков, морального вреда взыскиваемая сумма бывает достаточно высокой. В таком случае застройщик может воспользоваться правом на уменьшение неустойки, заявив соответствующее ходатайство в суде первой инстанции, и обосновав его тем, что последствия нарушения обязательств несоразмерны насчитанной «штрафной» сумме. Снижается размер неустойки только на усмотрение суда.

Решение суда, которым удовлетворяются требования заявителя, вступает в силу спустя 30 дней после его вынесения. Далее начинается стадия исполнительного производства, которое возбуждается путем предъявления исполнительного листа, выданного судом в территориальный отдел службы судебных приставов или в банк.

Иные особенности

1. Если по договору долевого участия первоначальный дольщик уступил требования иному лицу, путем заключения с последним договора цессии, то права и обязанности по договору переходят к нему в полном объеме. Соответственно, в том случае, когда застройщик не сдает объект недвижимого имущества в предусмотренный срок, новый дольщик вправе подать исковое заявление о взыскании неустойки, убытков и морального вреда.

2. Если застройщик объявлен банкротом, то дольщику с требованиями следует обращаться в арбитражный суд, в котором начата одна из процедур банкротства. До 2013 года была иная позиция Верховного Суда РФ, однако сейчас, при подаче такого заявления в суд общей юрисдикции оно рассмотрено не будет.

Итак. Процесс взыскания неустойки по договору долевого участия имеет свои особенности. Чтобы дольщику «отсудить» то, что ему положено по закону, необходимо сделать точный расчет сумм, подлежащих взысканию, составить заявление и предъявить его в суд.
Автор: адвокат Олег Сухов

Сухов Олег Владимирович
6 апреля 2016, 10:53.
Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.