"Недолевое участие" в долевом строительстве

Что делать, если Вы купили квартиру в строящемся доме, и Застройщик заключил с Вами не ДДУ, а, к примеру, предварительный договор купли-продажи или договор со-инвестирования или еще какой-либо другой договор?

Естественно, при таком варианте заключения сделки, Вы лишаетесь всех прав, которые Вам предоставляет ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В частности, Вы лишаетесь права требования неустойки, предусмотренной законом, права расторгнуть договор с взысканием всех денежных средств и неустойки, а также на защиту своих прав в случае проблем судебного характера и проблем, связанных с банкротством Застройщика.
К счастью для участников долевого строительства, ситуация изменилась в лучшую сторону, и судебные институты встали на защиту прав и интересов “дольщиков”.

Согласно ст. 1 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Застройщик для строительства многоквартирного жилого дома имеет право привлекать денежные средства только на основании:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Никаких иных способов для привлечения застройщиком денежных средств, связанных с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, не допускается.

Однако в практике достаточно часто встречаются ситуации, когда Застройщик, по сути, привлекая денежные средства на строительство многоквартирного дома, заключает договоры, совсем иного вида - самые популярные варианты:

Предварительный договор купли-продажи,

Договор Инвестирования или со-инвестирования,

вексельная схема приобретения объекта долевого строительства и прочие.

Все эти сделки по существу и по своему смыслу представляют собой долевое участие строительстве многоквартирного дома.

Получается, что Застройщики в данном случае, заключают сделки в нарушение ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», осуществляя долевое строительство.

Согласно позиции Верховного суда, выраженной в обзоре судебной практики от 4 декабря 2013 года разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, судам при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и иного имущества в целях строительства многоквартирного жилого дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных с нарушением требований действующего Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования сделки, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что обстоятельства и условия сделки фактически направлены на привлечение денежных средств на строительство многоквартирного дома и сторонами при совершении сделки по сути имелся ввиду договор долевого участия в строительстве, к сделке применяются положения ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Практика судебных споров, по вопросам, связанным с долевым участием в строительстве, сложившаяся с 2014 по 2016 год подтверждает данную позицию. То есть, получается, не имеет значения, в какой форме Вы заключили договор, направленный на покупку квартиры.

Важно то, что сделка направлена на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и основная цель заключения договора,- получение жилого помещения в строящемся доме через определенный период времени при оплате полной стоимости сейчас.

Какие преимущества дает разъяснение данного вопроса и чем это может быть полезно покупателям квартир на этапе строительства. Во-первых, это дает Вам право обратиться к Застройщику с требованием о взыскании неустойки в соответствии с ФЗ-214. А неустойка согласно требованиям ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» имеет существенно больший размер, по сравнению с процентами за пользование чужими денежными средствами.

Во-вторых, это дает Вам большее количество прав, направленных на защиту Ваших интересов для соблюдения качества строительства объекта, а также при возникновении споров, относительно существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

То есть посредством ФЗ-214 вы получаете более надежную защиту со стороны закона, а также в случае банкротства Застройщика, вы можете после получения решения суда, включить свои требования в реестр требований кредиторов, что тоже иногда немаловажно.
А лучше всего, все-таки при заключении сделки с Застройщиком, направленной на покупку квартиры, заключать договор долевого участия в строительстве и проверять надежность застройщика.

Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.