Право на выкуп арендованного помещения: легко ли его реализовать?

Возможно, кто-то удивится, но приватизация в России не закончена до сих пор. Завершилась лишь её основная часть. А теперь полным ходом идёт процесс, который называют «малой приватизацией». Это, конечно, не «приватизация по Чубайсу», но и здесь есть свои подводные камни, скользкие и подчас очень острые.

Закон


Отправной точкой для «малой приватизации» стал Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Статья 3 закона предоставляет субъектам малого и среднего бизнеса преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при его возмездном отчуждении из государственной или муниципальной собственности. Выкуп осуществляется по рыночной стоимости. В каждом конкретном случае её определяет независимый оценщик, в соответствии с нормами законодательства.

Преимущественное право на выкуп получают, впрочем, не все арендаторы от малого и среднего бизнеса и не во всех случаях. Тем же законом № 159-ФЗ предусмотрены ограничения. Во многом из-за них первое время он проводился в жизнь очень вяло. К концу 2009 года состоялось лишь около 5 тысяч сделок по покупке арендованных помещений. Хотя, согласно некоторым подсчётам, в России в тот момент развивалось не менее миллиона потенциальных покупателей недвижимости по данному закону.

Послабления в законе

И если в дальнейшем дела с этим законом пошли энергичнее, то во многом из-за внесённых в него изменений. Благодаря им, первоначальные ограничения были в некоторой степени смягчены. В момент принятия закон давал право на преимущественный выкуп только тем, кто арендовал помещение на протяжении трёх и более лет. Причём три года должны были завершиться до дня вступления закона в силу, то есть до августа 2008 года. Позже этот срок был снижен до двух лет при их истечении уже не позже 1 июля 2015 года. Иными словами, шанс воспользоваться законом возникал даже при непрерывной аренде хотя бы с первой половины 2013 года.

Или другой пример. Самая ранняя редакция закона объявляла одним из условий выкупа надлежащее внесение арендной платы в течение трёх и более лет. То есть даже однократная просрочка платежа хотя бы на один день ставила крест на желании владельцев малого и среднего бизнеса реализовать предусмотренные в законе возможности. Но уже в 2009 году последовало уточнение. Теперь надлежащим внесением платы за аренду стали считать отсутствие задолженности на день, когда субъект малого или среднего бизнеса официально заявляет о своём желании приобрести арендованное имущество.

Ограничения в законе

Тем не менее, стать собственником арендованных площадей на основании указанного закона по-прежнему непросто. Начать следует с того, что даже после всех принятых послаблений в нём осталось очень много ограничений. И ими искусно пользуются чиновники, не желающие перехода государственных и муниципальных помещений в частные руки.

В законе подробно описаны ситуации, на которые он не распространяется. Отдельным пунктом в нём сказано о перечнях государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Закон крайне затрудняет приватизацию арендованного имущества, внесённого в такой перечень. Тут требуется уже не два, а три года непрерывной аренды. Только тогда можно подавать заявление о реализации преимущественного права на выкуп помещения. Да и то лишь в том случае, когда арендованное имущество находится в упомянутом перечне не менее пяти лет.

Решение напрашивается. Всегда можно обезопасить те или иные объекты от продажи, если вовремя их внести в тот самый перечень. Стоит ли удивляться, что в некоторых городах он включает все без исключения помещения, арендованные малым и средним бизнесом. Другой вариант – в нужный момент передать имущество в собственность государственным или муниципальным предприятиям. Результат получится тот же самый: передаче в частные руки имущество таких предприятий не подлежит.

Ограничения помимо закона

Но злоупотребления чиновников связаны не только с «лазейками» в самом законе № 159-ФЗ. У них всегда есть в запасе и другие ходы. Обычно арендуемое помещение является составляющей более крупного объекта. Но кадастровые номера на части объектов, как правило, не заводятся. А без этого оформление помещения в собственность арендатора становится очень трудным делом, а может быть, даже невозможным.

Ещё в органах власти готовы критически отнестись к договорам аренды. Не всегда, конечно, но в тех случаях, когда они не зарегистрированы. Как известно, обязательной государственной регистрации подлежат лишь арендные соглашения на год и больше. А теперь представьте, что непрерывная двухлетняя аренда сложилась из нескольких краткосрочных договоров. Или из одного договора, заключённого на неопределённый срок. Поскольку этот неопределённый срок может составлять меньше года, то для таких соглашений регистрация тоже не требуется. К сожалению, чиновники часто полагают, что раз договор не проходил регистрацию, то его и не было. Такая логика явно противоречит закону, но доказывать её несостоятельность надо в суде, к чему готов далеко не каждый предприниматель.

И, конечно, благодатная почва для госслужащих – манипуляции с ценами на арендуемые помещения. Как уже сказано, определять их рыночную стоимость должен независимый оценщик. Но на практике независим он далеко не всегда. А потому цену нередко завышает. А чиновники норовят к получившейся завышенной цене приплюсовать налог на добавленную стоимость (НДС). Хотя рыночная цена, установленная оценщиком, по определению уже включает в себя НДС.

Между тем закон № ФЗ-159 был принят в том самом 2008 году, когда во всём мире начался финансовый кризис. По сей день мы его остро ощущаем. Представители малого и среднего бизнеса вынуждены экономить. И из-за завышенной стоимости помещений арендаторы зачастую отказываются от их покупки.

В качестве своеобразной антикризисной меры в том же самом законе № ФЗ-159 для предпринимателей предусмотрена возможность приобретать арендованные помещения в рассрочку. Её срок после нескольких поправок в закон составляет как минимум 5 лет. Рассрочка и в самом деле существенно облегчала бы покупку помещений, если бы распределялась равномерно на весь срок выплат. Но уже бывало, что в качестве стартового взноса за помещение от арендаторов единовременно требовали и 30, и даже 50 процентов от его стоимости.

Преимущественное право на выкуп арендованных помещений субъектам малого и среднего бизнеса предоставлено не навсегда. 1 июля 2018 года закон № ФЗ-159 перестанет действовать. Всем, кто всё же хочет им воспользоваться, надо поспешить. Учитывая, сколько препятствий предстоит преодолеть, времени осталось не так уж много.

Автор: адвокат Олег Сухов

Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.