Какие есть варианты у "дольщика" при переносе сроков сдачи объекта застройщиком.

Что делать «дольщику», если застройщик переносит сроки сдачи объекта?

В случае, если Застройщик не выполняет свои обязательства по передачи объекта долевого строительства в установленный договором срок и в одностороннем порядке переносит сроки сдачи объекта, то у участника долевого строительства возникает ряд прав, предусмотренных ФЗ-214.

Во-первых, законом предусмотрена неустойка, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с момента, установленного договором, после которого застройщик обязан передать объект долевого строительства.

Неустойка рассчитывается по формуле:
- Стоимость объекта по ДДУ x 1/300 от ключевой ставки (10%) х кол-во дней просрочки х 2.

Как максимально эффективно взыскать неустойку при просрочке Застройщиком сдачи объекта долевого участия.


Возьмем, к примеру, ситуацию (из реальной практики), когда просрочка по ДДУ составила 200 календарных дней при стоимости квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома 6 300 000 рублей. Дольщик физическое лицо, что важно при расчете размера неустойки, согласно ФЗ-214.

Согласно ФЗ-214 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве" размер неустойки составит 1/300 от ставки рефинансирования, предусмотренной ЦБ РФ за каждый день просрочки, умноженной на 2, если дольщиком является физическое лицо Таким образом, при просрочке около 200 дней, размер неустойки составит 6 300 000/300 x 8,25% х 2 х 200 = 693 000 рублей. Итого: сумма требований по взысканию неустойки составит примерно 700 000 рублей. Но, к сожалению не все так просто. Дело в том, что ст. 333 ГК РФ позволяет судьям снижать размер требований по взысканию неустойки по заявлению одной из сторон.

В обосновании своей позиции, Застройщики как правило ссылаются на объективные причины, не зависящие от них, которые не позволяют обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в установленный срок. Судьи в 99% случаев принимают во внимание доводы Застройщика и снижают размер неустойки, причем достаточно существенно. В этом случае мы должны будем обратиться к судебной практике по подобным вопросам. Почитав, к примеру, ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 22 декабря 2011 г. N 81 мы увидим, что: Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Что это значит? Это значит, что Вы будете обязаны доказать соразмерность взыскиваемой Вами неустойки, понесенному Вами же ущербу, вследствие нарушения Застройщиком сроков строительства. То есть Вам нужно будет обосновать то факт, что, вследствие невыполнения сроков строительства, Вы лишились, к примеру, возможности проживания в собственной квартире и были вынуждены оплачивать арендуемую жилплощадь в размере ________. что подтверждается …___. Это самый простой пример. Также обоснованием размера неустойки может являться кредитный договор. Подтверждающий выплату Вами процентов по кредиту, взятому на покупку данной квартиры, которую, к примеру, Вы собирались сдавать в аренду (что подтверждается к примеру предварительным договором аренды) и тем самым гасить кредит. В общем, вариантов много. Но все их обязательно необходимо подкреплять документально. В противном случае велика вероятность (которая близится к 100%), что размер неустойки будет снижен с 700 000 рублей, к примеру до 150 000 рублей.

Во-вторых, при нарушении застройщиком срока сдачи объекта дольщику более чем на два месяца, участник долевого строительства имеет право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке.
При этом, при расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке по вине застройщика, неустойка рассчитывается с момента оплаты всей суммы, предусмотренной ДДУ.
Но есть некоторые нюансы при расторжении ДДУ, о которых пойдет речь ниже.

Если Вы уверены в Вашем Застройщике, относительно его платежеспособности, то в соответствии с ФЗ-214 «О деловом участии в строительстве» Вы имеете полное право на расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке, а также право требования неустойки, согласно вышеуказанному закону. При этом, если Застройщик откажется оплатить сумму Ваших требований, в том числе и неустойку во внесудебном порядке, то при судебном взыскании Вы можете рассчитывать на взыскание штрафа по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от суммы долга, исключая сумму неустойки.

Также, вы можете рассчитывать на возмещение Вам судебных расходов. Размер неустойки, которую вы будете требовать с Застройщика, согласно закону о долевом участии в строительстве, скорее всего, будет снижен судом по заявлению Застройщика, согласно ст. 333 ГК РФ. Таким образом, если опираться на разъяснения Верховного суда по вопросам, связанным со снижением размера неустойки, регулируемых ст. 333 ГК РФ, Вам будет необходимо доказать соразмерность взыскиваемой Вами неустойки и понесенного ущерба, вследствие нарушения сроков строительства Застройщиком. В целом, вариант с расторжением Договора долевого участия в строительстве имеет место быть.

Есть положительная практика по разрешению подобных споров в судебном порядке в пользу дольщиков. Но самым важным, при расторжении договора долевого участия в строительстве, является доведение дела до его логического завершения, то есть до фактического взыскания денежных средств с Застройщика. Поэтому все риски и возможные варианты развития событий, при расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и взыскания неустойки, Вам необходимо оценить и просчитать заранее, перед инициацией спора.

Очень часто застройщики предлагают подписать дольщику дополнительное соглашение, согласно которому Вы даете свое согласие на перенос сроков.

Что делать в таком случае, если Застройщик навязывает услуги по заключению дополнительного соглашения о продлении сроков строительства и вообще всячески нарушает законодательство при взаимодействии с участниками долевого строительства.

Что делать и какие организации занимаются осуществлением строительного контроля и надзором за деятельностью застройщиков?

Конечно, сотрудники застройщика неправомерно навязывают подписание дополнительного соглашения.

В договоре долевого участия указан срок передачи Вам объекта долевого строительства, при несоблюдении которого наступает ответственность застройщика, предусмотренная ФЗ-214.

Таким образом, застройщик пытается избежать ответственности в виде выплаты неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ-214.

В Москве органом, осуществляющим контроль за деятельностью застройщика является: Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Адрес: 125009, г. Москва, улица Воздвиженка, дом 8/1, строение 1

Часто пострадавшие от недобросовестной деятельности застройщика дольщика задаются вопросом, а стоит ли вообще идти на конфронтацию с застройщиком, если идти, то в какие инстанции и в какой форме обращаться?

Вопрос не простой. Дело в том, что в Москве и Московской области система так устроена, что сдать объект в срок задача очень сложная. Тем не менее такая задача выполнима, но при очень грамотной и ответственной работе застройщика.

Для упреждения подобных ситуаций со срывом сроков, я бы рекомендовал устранять в первую очередь причину, а не бороться со следствием, как это чаще всего бывает. То есть при выборе объекта и застройщика, очень тщательно проанализировать его текущую финансово-хозяйственную деятельность его работу и сданные объекты. Ниже я привожу краткий перечень действий, которые необходимо предпринять при выборе объекта:

Проверка правоспособности и репутации застройщика, а также оценка перспектив строительство объекта.

Единственным выходом оценить возможные риски «недостроя», а также оценить репутацию застройщика является проведение необходимого и достаточного комплекса мероприятий по оценке застройщика.

По каким показателям оценивать и проверять репутацию и опыт застройщика:
• Срок работы застройщика на рынке: рекомендую оценить с даты реальной строительной деятельности;

• Количество построенных и сданных в эксплуатацию объектов;

• Наличие или отсутствие просрочек при сдаче домов в эксплуатацию. Часто встречающаяся ситуация, когда при наличии у застройщика большого количества строительных площадок, не сданных в эксплуатацию, застройщик закрывает кассовый разрыв на предыдущих площадках, за счет средств, полученных на новых объектах. При такой ситуации велик риск того, что именно Ваш объект не будет достроен или не будет сдан в срок;

• Акционеры и учредители застройщика. В некотором смысле определенной гарантией надежности застройщик будет являться финансовая и политическая стабильность лиц, являющихся его владельцами;

• Опыт в строительстве аналогичных объектов;

• Наличие или отсутствие судебных разбирательств в отношении застройщика, как со стороны физических лиц (как правило дольщиков), так и со стороны юридических лиц (как правило подрядчиков), а также претензий и требований со стороны государственных органов;

• Информационная открытость застройщика;

• Мнение независимых экспертов по застройщику в целом и по интересующему Вас объекту в частности. В качестве таких экспертов могут выступить различные информационные ресурсы, посвященные строительству, а также публикации в различных СМИ в отношении застройщика и лиц с ним связанных;

• Наличие или отсутствие агрессивной и массовой рекламной кампании. Застройщик имеет право расходовать денежные средства, полученные от участников долевого строительство исключительно на строительство объекта. Реклама в СМИ, особенно в Федеральных является достаточно дорогостоящим мероприятием, что косвенно говорит о том, что денежные средства дольщиков траться не целевым образом;

• Участие застройщика в государственных программах, аккредитация в банках. Это отнюдь не является гарантией надежности застройщика, а является только одним из косвенных показателей.

Соблюдение данных правил позволит избежать возможных неприятностей со сдаче объекта в будущем.
Если же все-таки ситуация с переносом срок сдачи объекта возникла, то я рекомендую сначала оценить ситуацию в целом. Понять причины переноса сроков, и возможные пути устранения данных причин со стороны застройщика.
После этого необходимо вступить в диалог с застройщиком – это даст Вам понять политику застройщика и его отношение к дольщикам.
После получения ответа в устной форме, если Вы считаете, что причины устранимы и объекта будет введен в эксплуатацию в ближайшее время, то обращаться в суд с требованием о взыскании неустойки может оказаться просто не рентабельно, так как расходы на сопровождение процесса могут превысить размер удовлетворенных судом требований.
Если же Вы считаете, что причины переноса сроков достаточно серьезные и по всем признакам объекта в ближайшее время сдан не будет, то лучше задуматься о том, что с этим объектом делать дальше:
- Продать его через переуступку прав по ДДУ;
- Расторгнуть ДДУ и вернуть вложенные деньги + неустойку + штраф (На этапе, когда просрочка не большая и застройщик еще представляет из себя успешную компанию с активами этот вариант является рациональным, после этого периода, для осуществления таких действий требуется тщательный анализ деятельности застройщика);
- Ждать сдачи объекта и обращаться за взысканием неустойки.

Также редко, но бывают случаи, когда при обращении с требованием о выплате неустойки к застройщику во внесудебном порядке, застройщик предлагает компенсировать ваши расходы в каком-либо размере, как правило, сумма в несколько раз ниже чем размер неустойки.

Я считаю такой вариант приемлемым. Вы получаете компенсацию без лишних издержек, а также это говорит об отношении застройщика к дольщикам и к строительству объекта в целом и свидетельствует о том, что объект планируется достраивать и сдавать в эксплуатацию.

В целом, я, имея достаточно большой опыт в разрешении ситуаций, связанных с долевым строительством в Москве и Московской области, рекомендую более тщательно подходить к выбору объекта и застройщика и все будет хорошо.

Шмидт Дмитрий Сергеевич
30 ноября 2016, 15:54.
Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.