Долевое строительсво!

Добрый день! Подскажите пожалуйста! Как выбирать застройщика? Какие документы нужны для этого? Предлажили вариант: Год назад застройщик выкупил долгострой, которому до этого было примерно 1,5 года. Сам застройщик на рынке недавно с 98 года, но был в роле подрядчика. С конца 2012 они занялись этим сданием! Дом построили пока до 4 этажа, сдача в 4 кв 2014! У застрощика квадрат дороже из за этого обратились к риэлтору! Стоит ли покупать у риэлтора сели у него дешевле, т.к. квартира была куплена ранее, или все же обратиться напрямую к застрощику?
  • Словесникова Наталия Игоревна
    Москва, 44
    Добрый день, Евгения.
    На вопрос, как выбирать застройщика, очень сложно ответить. Инвестиционный проект это всегда риски, которые сводятся к тому, что Вы отдаете свои деньги каким-то людям, которых Вы не знаете. Причем не только людям, которые владеют юридическим лицом, но и людям, которые в этой компании работают за зарплату и делают это так, как могут.
    Субъективно, если Вы обращаетесь к застройщику, который всегда вовремя сдает дома, Ваши риски снижаются. И наооборот. Но все равно в определенной степени это лотерея.
    Если Вы уже выбрали объект и застройщика, нужно сосредоточиться на проверке правоустанавливающей и разрешительной документации. Для этого будет правильно обратиться к специалисту.
    Касательно покупки.
    (1) Заключайте сделку только по 214-ФЗ. Договор долевого участия, если Вы заключаете сделку с Застройщиком, подлежит гос.регистрации. Договор уступки, если Вы заключаете сделку с уже существующим дольщиком, также подлежит гос.ренистрации. Договор уступки также должен быть подписан Застройщиком в той части, что он осведомлен о смене дольщика.
    (2) Покупая квартиру не у застройщика, а по договору уступки, обратите внимание на стоимость, которая в договоре долевого участия, права по которому Вам уступают. Стоимость в ДДУ является суммой, на которую Вы сможете предъявлять требования к застройщику в случае расторжения договора, срыва сроков, возврата в случае если площадь уменьшится и т.д.
    Например. Сумма договора уступки (цена которую Вы платите сейчас) 100 руб. за кв.м. Цена в договоре долевого участия, стороной по которому Вы становитесь, 50 руб. за кв.м. В результате при расторжении, например, договора Застройщик вернет Вам 50 руб. за квадратный метр. Разницу между 100 руб., которые Вы заплатили, и 50 по ДДУ, Вам никто не вернет. Неустойку с застройщика в случае срыва сроков Вы также будете требовать исходя из 50 руб. за кв.м.
    По срокам сдачи, опять же субъективно, я бы рекомендовала Вам исходить из того, что сдача дома до 31.12.14 маловероятна, поскольку из практики за оставшиеся 11 месяцев сложно предположить, что Застройщик успеет не только физически возмести дом, выполнить внешнюю отделку, остекление, но и продолжить все внутренние коммуникации, подключить дом к внешним инженерным сетям, выполнить пуско-наладку всех систем, отделку мест общего пользования, благоустройство и получить разрешение на ввод.
    При проверке документации по дому, при помощи специалиста обратите внимание на технические условия и степень их выполнения, а также попросите специалиста, которого будете привлекать дать субъективную оценку сроков сдачи дома.
  • Грядицкая Линда Сергеевна
    Санкт-Петербург, 477
    Евгения, опытный юрист запросто ответит, у кого можно покупать, у кого нет, чем опасен этот конкретный долгострой или не опасен вообще. Но оценив всю инвестиционную цепочку, исполненность обязательств инвесторов, какие правовые последствия вызвала их деятельность, - по документам. Это целая консалтинговая работа, дня на три, хотя бы. Сейчас, вот так, советовать что-то - просто зря тратить Ваше время
    Всего хорошего