Неустойка по ДДУ

Добрый день!
Подскажите, дом по договору должен быть сдан 31.12.13, сейчас 05.02.14. Письмо, о переносе сроков сдачи дома (до 28.02.14), прислали в январе. В самом договоре прописано, что срок сдачи дома может быть продлён ровно на такой срок, на какой задерживается выдача документов в гос. структурах. Но нам точно известно, что сдача задерживается именно по вине застройщика ( по факту просто не успели достроить и произвести внутренню отделку). Имею ли я право отказаться от подписания данного договора??? Ведь здесь явная вина застройщика! И как просчитать неустойку? Какую ставку рефинансирования мне надо брать (8,25???). В данный момент я снимаю квартиру. Я знаю что я имею право потребовать за это тоже неустойку. Но нужны ли для этого документы какие то??? Хозяин моей квартиры не платит налоги за то, что он её сдаёт. То есть у меня нет офоциальных документов, подтверждающих что я снимаю квартиру. Или они мне на слова поверят, и оплатят ту сумму которую я назову???
  • Словесникова Наталия Игоревна
    Москва, 44
    Владимир, добрый день.
    1. Соглашение о переносе сроков Вы подписывать не обязаны.
    2. Срок в договоре может быть изменен только по соглашению сторон, при этом срок должен быть единым для все дольщиков. На пункт о том, что срок может быть перенесен из-за чего-то, можете не обращать внимание, сам по себе срок не может перенестись. Любые изменения к договору должны быть в форме договора, т.е. в виде доп.соглашения, подлежащего государственной регистрации. В ответ на запрос застройщика о переносе сроков на правьте встречный запрос с требованием подтвердить, что все дольщики согласны на перенос сроков и при Вашем согласии будут соблюдены положения п.1 ст.6 214-ФЗ: "Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи."
    3. Неустойка по 214-ФЗ составляет в отношении граждан двойную ставку рефинансирования.
    4. Вы можете направить застройщику претензию о выплате неустойке и компенсации убытков. Возможно, застройщик захочет с Вами договориться и не доводить вопрос до судебного разбирательства.
    В случае судебного разбирательства, убытки необходимо доказывать, т.е. у Вас должно быть подтверждение Ваших расходов. Что касается неустойки, то судебная практика такая, что суды снижают законную неустойку на порядок, к сожалению. На случай будущего судебного разбирательства лучше иметь доказательства текущей стадии строительства дома. Например, Вы можете сфотографировать что-то, что будет свидетельствовать о том, что строительство дома физически не завершено.
  • Грядицкая Линда Сергеевна
    Санкт-Петербург, 477
    Добрый вечер,
    Владимир, Вы конечно можете считать, что вина лежит на Застройщике и органы не выдают документы потому, что что-то там не достроено. Но юридически договор составлен в отношении отложения по времени формирования пакета документов, а не причин такого отложения. Поэтому в суде не будет исследоваться, достроен/не достроен. В суде будет исследоваться есть документы/нет документов. А вот если бы было уточнено в договоре, что ответственность с Застройщика снимается при отложении формирования пакета документов органами, которое не спровоцировано действиями Застройщика, - тогда Вы были бы правы.
    Кроме того, я уверена что Вы неверно передаете формулировку. Скорее всего, в договоре указано, что срок окончания строительства может быть изменен решениями органов исполнительной власти (то есть речь не о выдаче документов, а об изменении срока). И тогда это уже другое дело. О каких решениях идет речь? О продлении разрешения на строительство, конечно. И тут довод Ваш такой: решением о продлении до 31 декабря, например, орган удовлетворяет прошение Застройщика разрешить ему продолжать вести работы в период до 31 декабря, а не обязывает Застройщика вести работы строго вплоть до 31 декабря. Таким образом орган не вносит коррективы в обязательственные отношения между Вами и Застройщиком, не увеличивает срок, а просто разрешает (не мешает) Застройщику строить. При этом если Застройщик строит плохо (долго) ответственность к нему применима на общих основаниях. Только не каждый юрист сможет объяснить это судье, большинство судей не понимают этой логики. Много вероятно, что Вам будет отказано в иске, так как Вы подписали такую редакцию договора, при которой выпущенные органами решения меняют срок (а в сути/содержании возможных этих решений суд не станет разбираться)

    Намерение заставить Застройщика компенсировать Вам расходы по аренде - глубокое заблуждение!! Позиция Верховного суда простыми словами такова: никто не виноват, что у Вас нет своего жилья, чтобы там бесплатно дожидаться окончания строительства. Застройщик, нарушая Ваши права на получение желаемого в срок, понесет за это ответственность в виде неустойки - и только. То, в каких условиях Вы дожидались исполнения им своих обязательств, - лично Ваши обстоятельства.
    Так же оценивается положение дольщиков, привлекших кредит для оплаты ДДУ, полагающих, что Застройщик оплатит переплаченные из-за задержки проценты. У кого-то есть сбережения, чтобы купить квартиру "на свои", у кого-то их нет. Взять кредит - это решение дольщика, вопрос его имущественного положения, - Застройщик не обязан отвечать за неплатежеспособность дольщика, которая спровоцировала получение кредита

    Наталия Игоревна ответила, что срок может быть изменен лишь допсоглашением. Это совершенно не так. Если в ДДУ уже имеется пункт о том, что происходят какие-то изменения (любые) при наступлении определенного события, и событие это наступает, то изменения происходят. Ведь таким образом дольщик выразил желание корректировать ДДУ, прочитав и подписав его. ст 309-310 ГК РФ
    А фотографии приобщаются к материалам дела только в случае если они сделаны нотариусом и заверены, как принадлежащие к определенному месту и времени. И текущая стадия строительства может определяться ЛИШЬ строительной экспертизой, очень дорогой и очень сложной. Результат будет показан в процентах. Уж никак не фотками. Это все равно, что диагноз ставить по внешности. - В организм-то надо заглянуть!
    С уважением,
    Всего хорошего