Замена застройщика

Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, возможна ли замена застройщика в одностороннем порядке без согласия участников долевого строительства?

Заключен договор долевого участия (зарегистрирован в рег.палате) с компанией Х. Компания Х решила, что достраивать дом ей не интересно и передала строительство компании Y, своему ген.подрядчику. На данный момент выдано новое разрешение на строительство и новый договор аренды земельного участка на компанию Y.

1) Какие проблемы могут возникнуть у дольщиков?
2) Каким образом был переоформлен договор аренды, если право аренды в залоге у дольщиков по ФЗ-214 и требуется их согласие на замену стороны в обязательствах?

Спасибо заранее.
  • Словесникова Наталия Игоревна
    Москва, 44
    Добрый день.
    К смене застройщика применяется Статья 391 ГК РФ (ч.1) Условие и форма перевода долга:
    1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
    2. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 настоящего Кодекса.
    Статья 389 ГК РФ Форма уступки требования:
    .....
    2. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
    Соответственно, смена застройщика должна сопровождаться уступкой долга (обязательств застройщика), подлежащей государственной регистрации.
    В данной ситуации Вам необходимо определиться, есть ли у Вас возражения против личности застройщика. Для этого необходимо проанализировать финансовое состояние старого и нового застройщика. Ознакомиться с отчетность нового застройщика Вы можете по основаниям и в объеме п.2 ст.20 214-ФЗ.
    Кроме того, Вам необходимо проверить процедуру процедура правопреемства по всей технической документации, для чего запросить весь состав документации у нового застройщика по основаниям и в составе п.2 ст.21 214-ФЗ.
    Чем это опасно.
    Сейчас Ваша ситуацию следующая.
    1. Сторона по Вашему ДДУ статусом застройщика не обладает, соответственно с этого этого юридического лица Вы вправе требовать расторжения ДДУ и возврат денежных средств, уплаченных по ДДУ.
    2. Новый застройщик в отсутствии соглашения о переводе долга, обязательств по передачи Вам объекта долевого строительства не имеет.
    В Вашей ситуации, если Ваша цель - получение объекта долевого строительства, добиться соглашения о переводе долга (трехстороннего).
    По факту того, что произошла смена застройщика при наличии у застройщика (первого) перед Вами обязательств, что нарушает Ваши законные права и интересы, направьте письменное обращение в прокуратуру и уполномоченный орган, осуществляющий в Вашем регионе контроль строительства с привлечением денежных средств граждан. В запросе укажите все обстоятельства смены застройщика и какие Ваши права и законные интересы нарушены.
    Но, повторюсь, в первую очередь в Ваших интересах, чтобы стороной в обязательствах по Вашему ДДУ стал новый застройщик. Сосредоточится необходимо именно на этом, поскольку договор аренды с первым застройщиком, как я понимаю, уже расторгнут, а перспектива понудить его снова стать застройщиком, а собственника земельного участка расторгнут действующий договор аренды и заключить новый с первым застройщиком крайне призрачная.