жск

Здравствуйте!Хотим приобрести квартиру у су 155 вступив в жск. Подскажите пожалуйста большой это риск или нет. Спасибо
  • Кузьминов Сергей Анатольевич
    Москва, 396
    Используемая схема привлечения денежных средств, многими застройщиками, через договоры ЖСК незаконна! В соответствии с ФЗ - 214 все сделки должны регистрироваться в органах реестра. ФЗ-214 допускает привлечение средств жилищными кооперативами, но в этом случае ЖСК должен обладать правами на земельный участок, ему должно быть выдано разрешение на строительство и/или он должен заказчиком-застройщиком строительства, договоры участников должны быть зарегистрированы органами регистрации. Сегодня эти требования не соблюдаются, а надзорные органы ввиду отсутствия жалоб (пока), не пытаются вникать в данные проблемы, которые в настоящий момент требуют пристального внимания и принятия мер. В настоящее время уже достаточно много застройщиков использующих данные схемы привлечения средств (ЖСК в обход ФЗ-214), остановили строительство. Это новая финансовая пирамида!
    В последнее время снова широкое распространение получают жилищно-строительные кооперативы, правовую основу деятельности которых образуют нормы жилищного законодательства. Жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) признаётся добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
    Порядок создания, организации и деятельности ЖСК регламентируется:
    · разделом 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ);
    · Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ);
    · Уставом кооператива, который не должен содержать положения, противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам (ст. 110 ЖК РФ).
    Уплата взносов ЖСК его членами относится к числу недоговорных способов привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, допускаемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В отличие от правоотношений в области долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц – гражданина (физ.лицо) и застройщика (юр.лицо), членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива .
    Однако не все ЖСК в своей деятельности соблюдают даже не столь многочисленные требования, предъявляемые жилищным законодательством, что может привести к нарушению прав членов таких ЖСК. В связи с этим приведем основные моменты деятельности ЖСК.
    Основные риски, связанные с членством в ЖСК
    Вступая в ЖСК для строительства жилья гражданин несет определенные риски:
    1. Члены ЖСК прежде всего несут риск того, что главная цель создания кооператива - постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности)
    2. Риск удорожания строительства также ложится на плечи членов кооператива.
    3. Если сроки строительства сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими же членами ответственности оно нести не будет.
    4. ЖСК-застройщик или ЖСК-инвестор строительства непосредственно не несут гарантийных обязательств по поводу предоставленных квартир перед своими членами.
    5. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК осуществляет только избираемая ревизионная комиссия кооператива (или ревизор). Специализированный государственный орган, осуществляющий контроль за деятельностью ЖСК, отсутствует.
    6. О том какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. Следовательно, в случае нарушения уставного порядка распределения квартир между членами кооператива, существует риск возникновения споров между ними.
    Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда органы управления ЖСК связаны со строительными, инвестиционными и т.п. компаниями, участвующими в строительстве дома, а так же когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива.
    Возможные нарушения ЖСК порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилых домов
    Нормы Жилищного кодекса РФ являются обязательными для исполнения, но зачастую сознательно нарушаются руководством (правлением) ЖСК, посредствам выстраивания «серых схем» привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости с целью уменьшения своей ответственности.