приемка квартиры по договору долевого участия

Мной заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. Стоимость квартиры оплачена полностью с привлечением денежных средств, полученных по ипотечному договору. 10 ноября 2014 года дом принят госкомиссией, сдан в эксплуатацию. При осмотре своей квартиры мной были выявлены существеные недостатки, а именно отсутствие тяги в вентиляционных каналах. Во всем доме и в моей квартире в частности предусмотрено индивидуальное газовое отопление, установлены двухконтурные котлы, а так же газовые плиты, таким образом, наличие вентиляции является жизненно важным фактором. Акт приема - передачи квартиры я не подписала, написала претензию застройщику. Который пояснил, что в результате ошибки в проекте вентканалы устроены в доме неправильно, застройщик собирается устанавливать турбину на крыше дома, которая создаст принудительную тягу. Турбина работает от электричества, ее необходимо обслуживать, так же застройщик пояснил, что все это будет происходить за счет жильцов. Правомерно ли будет в данном случае требовать от застройщика возврата части стоимости квартиры? В какой сумме?
  • Грядицкая Линда Сергеевна
    Санкт-Петербург, 477
    Добрый день,
    Ну, вопрос не самый правовой, так что и ответ будет болтологический))
    Вот именно - "в какой сумме?". Потребитель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора - но определить, что такое "соразмерно"в этом контексте - никак не получится.
    Вот если Вы, например, швейную машину покупаете, а она оказалась не в полном комплекте, нет какой-то лапки, - то Вы можете просить уменьшения стоимости в размере стоимости этой лапки, которую Вы потом докупите (или не станете, - Ваше дело).
    А если Вы квартиру покупаете, как оценить этот ее недостаток? В размере деленной на количество квартир оплаты электроэнергии, которая будет произведена жильцами в ближайшие пятьдесят-сто лет? Да ерунда. Как узнать, сколько именно простоит этот дом? Сколько Вы лично проживете и проплатите? Какие цены через 20 лет будут на электроэнергию? А если дефолт, деноминация какая-нибудь... Глупо гадать, будущее предсказывать. Суд Вам просто не сможет предложить формулу, по которой можно было бы справедливо, без нарушения чьих-то прав, высчитать размер уменьшения покупной цены.
    В Вашем случае можно лишь принять квартиру в таком виде (то есть согласиться с ее состоянием и характеристиками) или отказаться от нее вообще (зафиксировав экспертным заключением основание для отказа, то есть несоответствие построенного, так сказать, "по Вашему заказу товара" СНИПам, которыми урегулирован соответствующий показатель тяги) и получить внесенные деньги, расставшись таким образом с застройщиком окончательно. Чего Вы делать, скорее всего, не станете, так как и все надежды уже связаны с ней, и деньги обесценились за время строительства.
    И кстати, не известно еще, что покажет это экспертное заключение. А что если вентканалы установлены не неправильно, как Вам пояснили, а просто определенным образом? Что уменьшает тягу. Ведь застройщик имеет неограниченное право вносить изменения в проект. Была "производственная необходимость" - изменили проект. Возражать, призывать к ответственности - не в Вашей компетенции. Можете просто от такой квартиры отказаться.

    А вот принять квартиру в таком виде, а еще что-то взыскать - не получится.
    Смотрите. Допустим, Вы квартиру так приняли. Дальше обращаетесь к застройщику с требованием безвозмездно устранить (так как мы уже определили, что не понятно, как обращаться с требованием о соразмерном уменьшении цены, - остается только это) недостатки "товара" по з-ну о ЗПП (другого реального основания нет). Он и сам не против устранить недостатки, установив турбину. Устанавливает. Она вливается в систему оборудований дома, всех инженерных сооружений и сетей, становится неотделимой от дома, становится как бы его характеристикой, как все остальные "приборы" дома.
    И дальше передает вам всем (вашей УК, ТСЖ или как Вы собираетесь домом управлять) построенный дом целиком, вместе со всеми его оборудованиями, чердаками, подвалами, их "начинками", устройствами и проч. Так Вы и примете на себя обязательство содержать общее имущество собственников многоквартирного дома. Все верно.
    Принять все общее имущество кроме одной этой турбины не получится. Так как именно вы будете фактическим выгодоприобретателем по работе этой турбины.
    Вы, конечно, сейчас возразите, что вам-то эта турбина не нужна, не по вашей инициативе она была установлена. Совершенно верно! Ответ: не надо было принимать квартиру, обремененную такой технической характеристикой. Не готовы нести бремя обслуживания такой квартиры - не принимайте ее. Если Вам построили что-то не соответствующее Вашим ожиданиям - не берите это.
    Короче говоря, полная правовая неопределенность. Я думаю, что вопрос может быть решен только добровольно застройщиком. Обязывать его до конца жизни содержать к тому времени уже вашу турбину... - так ему проще ликвидироваться и открыть застройщик-2 для дальнейшей работы. И не к кому будет предъявлять требования.
    На месте застройщика я бы имела такую позицию: не устраивает квартира, - хорошо, не принимайте, никто не заставляет. Найду другого покупателя, который не будет так много знать или так придирчив, а Вам деньги по ДДУ верну. Хотите принять? Тогда пишите, что Вас все устраивает. Это Ваше решение. Никакого давления. Наличие турбины - это просто характеристика дома, как планировка или этажность. Я намеренно выстроил такую систему вентиляции, которой полагается турбинная поддержка. Это технико-экономически обоснованно.

    Всего хорошего