корректность договора цессии

Застройщик предложил купить квартиру по договору Цессии с одним из их подрядчиков со существенной скидкой. Представитель застройщика говорит, что за поставку строительных материалов Застройщик рассчитался с подрядчиком этими квартирами. У меня возникли следующие вопросы:

1) В договоре цессии написано, что после подписания договора Цедент передает Цессарию КОПИЮ ДДУ. Этот ДДУ был зарегистрирован в рос-реестре. Я читал, что при регистрации прав собственности в регистрационную палату необходимо предъявлять ОРИГИНАЛ ДДУ. Представитель застройщика уверяет, что, так как этот ДДУ зарегистрирован в росреестре, то его всегда можно запросить из росреестра и проблем с регистрацией права собственности не будет. Подскажите, так ли это?

2) В договоре Цессии прописано, что Цессарий обязуется оплатить сделку в полном размере ДО подписания договора. Я же настаиваю на оплате после регистрации договора Цессии в регистрационной палате. Какие риски я несу, если соглашусь на оплату ДО подписания договора? Насколько распространена такая практика?

3) Застройщик предоставил мне акт об исполнении обязательств, в котором утверждается, что Цедент полностью оплатил стоимость квартиры и Застройщик не имеет к Цеденту претензий по оплате квартиры. Кроме того, Застройщик предоставляет справку в управление службы государственной регистрации о том, что претензий по оплате Цедентом квартиры не имеет и предоставляет свое согласие на заключение договора уступки прав требования. Достаточно ли этих документов для подтверждения факты оплаты Цедентом квартиры, или нужно дополнительно потребовать приходно-кассовый ордер, платежное поручение из банка или любые другие подтверждающие документы?
  • Смирнов Сергей Семенович
    Липецк, 3
    1) Вам должен передаваться оригинал ДДУ и оригиналы документов подтверждающие факт оплаты застройщику подрядчиком. В связи с оплатой зачетом стройматериалами это не приходно-кассовый ордер и не платежное поручение банка, а иные документы хозяйственной деятельности указанных лиц, которые Вам не предлагают для передаче в оригинале. Даже если передадут какие-то документы, то фактическое исполнение по ним обязательств подрядчика перед застройщиком вы не проверите, а также не докажите связь исполнения обязательств по Вашему ДДУ именно с этими документами хозяйственной деятельности указанных лиц. Акт и (или ) справка застройщика об исполнении обязательств подрядчиком по ДДУ не может заменить документов подтверждающих факт оплаты.
    2) Вы покупаете право требования по ДДУ, и оплачиваете свои денежные средства подрядчику, а не застройщику. Требование оплаты до гос. рег. договор цессии незаконно, так как договор цессии считается незаключенным и будет ли он зарегистрирован никто не знает. В последствии, даже при гос. рег. договора цессии, может получится что ни подрядчик, ни Вы не исполнили обязательств по ДДУ перед застройщиком, и Вам уступил подрядчик, по договору цессии, не существующее право требования квартиры от застройщика. В таком случае в соответствии с Гражданским кодексом РФ Вы имеете право предъявить денежные требования только к подрядчику, а требовать от застройщика квартиры Вы не вправе. К тому времени неизвестно что будет с подрядчиком, как правило, что ли получить от таких юридических лиц не получиться. Вас должны настораживать большие скидки и т.д.
    3) Оплата договора цессии и договора ДДУ вообще не интересует Росреестр. Проверка оплаты договоров не входит в обязанности Росреестра. Более того Росреестр не вправе требовать доказательства исполнения ДДУ от сторон сделки при государственной регистрации. Даже согласия застройщика на сделку не надо для Росреестра, - сделка по уступки прав требования для застройщика носит уведомительный характер. В силу Гражданского кодекса РФ должник (застройщик) не праве запретить первоначальному кредитору (подрядчику) уступать право требования по исполненному договору третьему лицу (Вам - новому кредитору). При заключении договора цессии новый кредитор (Вы) уведомляет должника (застройщика) о переходе права требования по исполнению обязательств, в избежания риска исполнения обязательств должником (застройщиком) перед первым кредитором (подрядчиком).

    По моему мнению лучше откажитесь от такой сделки. Заключите ДДУ (прямой договор) с застройщиком, после государственной регистрации ДДУ перечислите через банк денежные средства застройщику в исполнение ДДУ.
  • Сидоров Артем Александрович
    Москва, 178
    Здравствуйте.
    1. Лучше получить оригинал ДДУ, но на практике часто дают и копию, например если первоначальный ДДУ на несколько квартир. При регистрации права собственности ДДУ вообще не нужен - только передаточный акт. Если оплата была произведена путем зачета, то необходима как минимум копия соглашения о зачете, а лучше оригинал.
    2. Практика распространенная, но требование незаконное.
    3. Акта об отсутствии претензий и справки может быть достаточно. Оплата может быть произведена и путем зачета. При этом предыдущий отвечающий не прав - Росреестр как раз обязан проверить оплату по ДДУ, т.к. если нет оплаты, то договор уступки не может быть зарегистрирован без согласия застройщика и одновременного перевода долга. На практике как раз представляется справка от застройщика, хотя ее представление и не обязательно, можно представаить платежные документы.
  • Смирнов Сергей Семенович
    Липецк, 3
    К сожалению у каждого свое мнение, но существует и судебная практика, когда переход права требования по ДДУ регистрируется в Росреестре, а последний правообладатель по ДДУ не может доказать в суде факт оплаты и остается и без денег, и без квартиры.

    ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
    АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
    П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
    24 ноября 2014 года Дело № А64-5813/2013
    г. Воронеж
    Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2014 г.
    Постановление в полном объеме изготовлено 24 ноября 2014 г
    Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
    председательствующего судьи Барковой В.М.,
    судей Потаповой Т.Б.
    Безбородова Е.А.
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Якуниной О.В.
    при участии:
    от Кураповой О.Н.: Первушина И.А., доверенность от 14.11.2014г., № б/н, паспорт РФ,
    от ФНС России: Кузнецов М.С., доверенность от 09.10.2014г., № 68 АА 0584672, паспорт РФ,
    от ООО фирма «ЮКОН»: представители не явились, извещены надлежащим образом,
    от временного управляющего Агапова Д.С.: представители не явились, извещены надлежащим образом,
    от третьего лица Селезнева Ю.А.: представители не явились, извещены надлежащим образом,
    рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Кураповой Ольги Николаевны на определение Арбитражного суда Тамбовской области от 29.07.2014 года (судья Т.В. Баханькова) по делу №А64-5813/2013 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма «ЮКОН» (ОГРН 1106829001223,
    2
    ИНН 6829063184), по заявлению Кураповой Ольги Николаевны о включении в реестр требований о передаче жилого помещения
    УСТАНОВИЛ:
    Курапова Ольга Николаевна (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО фирма «ЮКОН» (далее – должник) требования о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, в осях А-Ж, общей проектной площадью 39,87 кв.м., в том числе жилой площадью 15,00 кв.м., в том числе площадь балкона с коэффициентом 0,3 составляет 0,77 кв.м. в жилом доме по адресу: г. Тамбов, ул. Северо-Западная/Агапкина, д.16/4.
    Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне заявителя привлечен Селезнев Юрий Алексеевич (участник долевого строительства, цессионарий).
    Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.07.2014 в удовлетворении заявления Кураповой О.Н. о включении требования о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, в осях А-Ж, общей проектной площадью 39,87 кв.м., в том числе жилой площадью 15,00 кв.м., в том числе площадь балкона с коэффициентом 0,3 составляет 0,77 кв.м. в жилом доме по адресу: г. Тамбов, ул. Северо-Западная/Агапкина, д.16/4, в реестр требований о передаче жилых помещений отказано.
    Не согласившись с вынесенным определением и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Курапова О.Н. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Тамбовской области от 29.07.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
    В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы.
    Ходатайство уполномоченного органа об отложении судебного разбирательства рассмотрено и отклонено судебной коллегией в связи с отсутствием правовых оснований, предусмотренных ст.158 АПК РФ.
    Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения всех участников обособленного спора о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке статей 123, 156, 266
    3
    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
    Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав пояснения участников процесса, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое определение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, по следующим основаниям.
    Как следует из материалов дела, 15.08.2012 между ООО «ЮКОН» (застройщик) и Селезневым Ю.А. (участник долевого строительства) был заключен договор от №82 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г.Тамбов, ул. Северо-Западная/Агапкина, д.16/4 «А», по условиям которого застройщик обязался передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, расположенную на 6 этаже, в осях А-Ж, общей проектной площадью 39,87 кв.м., в том числе жилой площадью 15,00 кв.м., в том числе площадь балкона с коэффициентом 0,3 составляет 0,77 кв.м. в жилом доме по адресу: г. Тамбов, ул. Северо-Западная/Агапкина, д.16/4, участник долевого строительства обязался перечислить в кассу или на расчетный счет застройщика не позднее 30.04.2011 денежные средства в размере 936 945 руб. (п.п. 2.1., 3.1. договора).
    Данный договор 28.04.2011 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
    Впоследствии, между Селезневым Ю.А. (цедент) и Колтун Т.А. (цессионарий) был заключен договор цессии от 06.07.2011, в соответствии с условиями которых цедент уступил цессионарию в полном объеме права и обязанности по договору №82 от 14.04.2011 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Северо-Западная/Агапкина, д.16/4, заключенному между ООО «ЮКОН» и Селезневым Ю.А.
    Указанный договор 25.07.2011 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
    Между Колтун Т.А. (цедент) и Мальковской З.В. (цессионарий) был заключен договор цессии от 06.07.2011, в соответствии с условиями которых цедент уступил цессионарию в полном объеме права и обязанности по договору №82 от 14.04.2011 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Северо-Западная/Агапкина, д.16/4, заключенному между ООО «ЮКОН» и Селезневым Ю.А.
    Указанный договор 09.11.2011 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
    Между Мальковской З.В. (цедент) и Степашкиной А.Т. (цессионарий) был заключен договор цессии от 21.03.2013, в соответствии с условиями
    4
    которых цедент уступил цессионарию в полном объеме права и обязанности по договору №82 от 14.04.2011 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Северо-Западная/Агапкина, д.16/4, заключенному между ООО «ЮКОН» и Селезневым Ю.А.
    Указанный договор 26.03.2013 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
    Между Степашкиной А.Т. (цедент) и Кураповой О.Н.. (цессионарий) был заключен договор цессии от 25.05.2013, в соответствии с условиями которых цедент уступил цессионарию в полном объеме права и обязанности по договору №82 от 14.04.2011 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Северо-Западная/Агапкина, д.16/4, заключенному между ООО «ЮКОН» и Селезневым Ю.А.
    Указанный договор 07.06.2013 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
    Определением Арбитражного суда Тамбовкой области от 01.10.2013 требования ООО фирма «ЮКОН» о признании несостоятельным (банкротом) признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден Агапов Станислав Александрович.
    Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 к процедуре банкротства ООО фирма «ЮКОН» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства, Курапова О.Н. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
    Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
    В силу пункта 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
    В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.
    В соответствии с пунктами 1, 3, 5 статьи 71 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о
    5
    введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов. При наличии возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных требований в реестр требований кредиторов. Требования кредиторов, по которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов. По результатам такого рассмотрения арбитражный суд выносит определение о включении или об отказе во включении требований в реестр требований кредиторов. Указанные требования могут быть рассмотрены без привлечения лиц, участвующих в деле.
    В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления и до принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, определяются на дату введения каждой процедуры, применяемой в деле о банкротстве и следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства.
    Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
    Пунктом 2 статьи 201.6 Федерального закона «О несостоятельности банкротстве)» предусмотрено, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
    В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
    6
    Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:
    - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
    - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
    Поскольку по правилам статьи 71 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установление и включение требований в реестр требований осуществляется на основании представленных кредитором документов, то именно на нем лежит обязанность при обращении со своим требованием представить соответствующие доказательства. При этом условием включения требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений является представление доказательств уплаты должнику-застройщику суммы, предусмотренной договором, на основании которого возникло право требования к должнику о передаче жилого помещения.
    Исходя из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», в силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности. В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст. 9 АПК РФ). В рассматриваемом случае в подтверждение факта оплаты жилого помещения по договору №82 от 14.04.2011 Кураповой О.Н. не представлено каких-либо документов.
    7
    Из указанных договоров цессии следует, что кроме договора на участие в долевом строительстве документы, подтверждающие факт оплаты квартиры не передавалось. Кроме того, как установлено судом первой инстанции в соответствии с экспертным заключением в рамках уголовного дела № 49960 в отношении руководителя должника, денежные средства в размере 936 945 руб. по договору от 14.04.2011 № 82 не поступали в кассу или на расчетный счет должника. Доводы заявителя апелляционной жалобы об отказе суда первой инстанции в истребовании у Селезнева Ю.А. доказательств, подтверждающих внесение последним платы жилого помещения, подлежат отклонению как несостоятельные и не влияющие на правильный вывод суда. Каких-либо иных достоверных доказательств, однозначно свидетельствующих об исполнении обязательства по договору участия в долевом строительстве жилого дома №82 от 14.04.2011, либо доказательств прекращения денежного обязательства, в материалы дела не представлено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ). Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, установив, что заявитель не подтвердил факт оплаты должнику по договору участия в долевом строительстве жилого дома №82 от 14.04.2011, то есть не доказал наличие оснований для включения его требования о передаче жилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений ООО фирма «ЮКОН», пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Отсутствуют в материалах дела также доказательства исполнения обязательств сторонами и по договорам цессии.
    Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований, опровергающих выводы суда первой инстанции со ссылкой на конкретные обстоятельства дела, документальные доказательства и нормы права, в связи с чем, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения требований заявителя жалобы.
    Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.
    При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
    При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина не уплачивается.
    8
    Руководствуясь п. 1 ст. 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
    ПОСТАНОВИЛ:
    Определение Арбитражного суда Тамбовской области от 29.07.2014 года по делу №А64-5813/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Кураповой Ольги Николаевны без удовлетворения.
    Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
    Председательствующий судья: В.М. Баркова
    Судьи Т.Б. Потапова
    Е.А. Безбородов