Принимаем новостройку с недоделами.

Подскажите,что делать если застройщик нарушает обязательства.Застройщик обещал сдать дом к 31.12.2014 году,что и сделал.Но электричества нет,недоделаны подьезды,лифты не установлены,а те что установили другой фирмы.Если говорить о лифтах,в договоре нет названия лифтов,но на поэтажных планах и ген.плане стоят ОТИС,а по факту начали установку Щедренские лифты.Также менеджеры застройщика утверждали устно ,что лифты будут ОТИС.Плитка в подьездах из разных оттенков.Состояние квартир,с недоделками тоже.Дом 20 этажный,кирпич-маналит ,поэтому тема лифтов очень беспокоит.Да и возникает вопрос ,как в таком состоянии вообще могли принять дом.Что нам делать.Мы фиксируем все недоделки на фото и камеру.Некоторые жильцы нашего дома начинают подписывать акт-приемки передачи квартиры,с притензией устранить все указанные недоделки. Некоторые выжидают и нечего не подписывают.В договоре есть пункт,что застройщик обязуется заплатить неустойку в случае несвоевременной сдачи дома.По факту вродебы он выполнил свою часть договора,сдал в срок. Но мы так не считаем.Мы не можем даже нормально подойти к дому,признавая территория и проходы к подьездам тоже в ужасном состоянии.Прошу дать вам свою оценку и четкие правовые действия,что мы можем предпринять,на что можем рассчитывать и куда нам надо обратится.Зарание благодарна за ответ.
  • Чабин Сергей Юрьевич
    Санкт-Петербург, 3525
    Добрый час, Галина.
    Во-первых, для выработки рекомендаций вам нужно читать заключенный вами договор.
    Во-вторых, позвольте усомнителься в одной фразе: "В договоре есть пункт,что застройщик обязуется заплатить неустойку в случае несвоевременной сдачи дома".
    За 15 лет я читал уже более трех тысяч совершенно различных образцов договоров по долевке, и за последние 10 лет ни в одном из них застройщик не предусмотрел такую ответственность. Может быть, вы писали договор сами? Если нет, то снова (или впервые) посмотрите свой договор. В лучшем случае, там есть пени за просрочку передачи КВАРТИРЫ, а квартиру вам застройщик по закону может передать в одностороннем порядке, если вы будете уклоняться от ее приемки. К сдаче ДОМА дольщик не имеет никакого отношения, и ваше мнение о сдаче дома по закону никого решительно не интересует.
    В-третьих, недостатки дома вообще не имеют отношения к вашей приемке квартиры. Принимайте ее, регистрируйте собственность, а потом, как собственник, выдвигайте застройщику требования об устранении недостатков.
  • Грядицкая Линда Сергеевна
    Санкт-Петербург, 477
    Добрый день, Галина
    К сожалению, Вы не правы ни по одному пункту. Вам нужно срочно принять квартиру, а свои претензии сберечь только в Вашей душе)))). Иначе Вы будете виновны в уклонении от приемки квартиры, за что подлежит начислению неустойка или за что застройщику предоставляется право передать Вам квартиру в одностороннем порядке.
    1. Застройщик обязательства не нарушает. Дом построен своевременно. Обязательство выполнено. От даты ввода в эксплуатацию предусмотрен разумный срок на передачу Вам квартиры. Посмотрите, - какой это срок? Три месяца, два, 30 дней? Этот срок соблюсти застройщику не представляет никакой трудности. Так что и тут все обязательства будут выполнены в срок.
    2. Электричества совсем нет? Или оно есть, но по временной схеме? В этой схеме нет ничего противозаконного, так как и такая подача регламентирована договором с Ленэнерго. А если электричества нет совсем, в чем я сомневаюсь, то и в этом нет вины застройщика. Ленэнерго, возможно, не исполняет свои обязательства, предусмотренные договором с застройщиком, потому эл-ва нет. Застройщик же не производит электрическую энергию, не ведет ее по городу к Вашему участку/дому. В его компетенцию это не входит. Так что застройщик тут ни при чем.
    Подъезды не доделаны? Так в Вашем ДДУ нет обязательства доделать подъезды, сделать их такими или другими, положить плитку такую или другую. Тут Вам застройщик не должен ровным счетом ничего. Хоть вообще пусть плитку не кладет. Его право. То же касается подъездных территорий к дому, благоустройства. Застройщик Вам ничем не обязан. Вы платили ему за квартиру, а не за красоту во дворе. Кроме того, понятие красоты, функциональности, опрятности и т.п. - растяжимое и совершенно не правовое. Кому-то чего-то достаточно, кто-то хочет что-то "от кутюр", образно выражаясь.
    Лифты отис Вам тоже совершенно точно не должны. Застройщик обладает ничем неконтролируемым и неограниченным правом вносить изменения в проект. Так как стройка принадлежит ему. Хозяин - барин. Конечно, он должен соблюдать СНИПы и следить за тем, чтобы построенное никому не упало на голову и соответствовало архитектуре города/района. На это соответствие проект проходит экспертизу в ГАСНе. Конечно, если изменение проекта затрагивает изменение планировки квартиры дольщика, приводит к существенному увеличению/уменьшению площади, то дольщик вправе от приемки квартиры отказаться, если в суде докажет, что то, на что он имел право рассчитывать при заключении договора, изменилось именно существенно. Существенно в судебном понимании - это к примеру дополнительные семь метров (которые оплатить при приемке квартиры обязан именно дольщик), отсутствие одного окна и проч. Но сказанное не означает отсутствие у застройщика именно права на изменение проекта. Право есть и ничем не ограничено. Просто дольщик может такую квартиру не принимать - с разрешения суда. Но застройщик имеет полное хозяйское право сначала планировать отисы, гранит/мрамор, хрусталь и прочее, но впоследствии свой план изменить. Если, конечно, условием заключения ДДУ не было обязательство застройщика установить отисы. А его не было.
    Конечно, Вы выбирали квартиру, исходя из обещанного в буклетах, район смотрели, дизайн фасада, предполагаемый вид из окна, расположение мусорки, возможность размещения консьержа, охраны и прочеепрочеепрочее.
    Но Вы должны были понимать, что гарантий, что подобные условия будут соблюдены, нет никаких - если они не прописаны в договоре. Конечно, менеджер Вам с три короба наобещает, чтобы склонить Вас к заключению договора. Но Вы-то должны трезво оценивать перспективы таких обещаний.
    3. Фото и видео можете не утруждаться производить - такие доказательства являются относимыми и допустимыми только если они получены в присутствии нотариуса. Кроме того, как я уже указала, застройщик и не скрывает, что лифты другие. Бояться ему нечего.
    4. Вы можете предъявлять застройщику претензии только по недоделкам в квартире. Недоделки - это то, что не доделано в соответствии с ДДУ.
    5. Если у Вас возникает ощущение, что Вас обманули, наобещали, но не сделали, - то Вы вновь не правы. Инвестиционный проект - это планы. Нужно осознавать, что планы не всегда реализовываются, в этом нет ничего такого.

    Ищите несоответствия состояния квартиры состоянию, прописанному в ДДУ. Если их нет - принимайте квартиру. Всего хорошего