Покупка квартиры, когда дом сдан, подписан акт, но документов на собственность еще нет.

Здравствуйте,
Какие риски при покупке квартиры существуют и как их избежать, когда дом сдан, подписан акт с первичным покупателем(соответственно ДДУ уже нет и переуступка не возможна) но документов на собственность еще нет?
Как снизить риски к нулю, если они существуют.
Например, собственник решит увеличить стоимость квартиры, решит отказаться ее продавать, после того ка принял 50% стоимости квартиры по ПДКП. После получения собственности, перепродать третьим лицам итд.
Заранее благодарю за ответ.
  • Берсенёв Сергей Васильевич
    Челябинск, 132
    Заключайте договор купли-продажи, обратите внимание не предварительный, деньги передавайте по договору займа с отменительным условием, под большие проценты. (продавец в договоре указывается заемщиком и освобождается от уплаты долга, если Вы в установленном законом порядке станете собственником продаваемой им квартиры). После получения им свидетельства о праве собстенности зарегистрируете сделку. Если что то будет не получаться то признанете право собсвтенности в суде, либо вызщите свои деньги и обртаите взыскание на эту квартиру. Лучше поручить подготовку этих документов адвокату.
  • Грядицкая Линда Сергеевна
    Санкт-Петербург, 477
    Добрый вечер, Антон
    Ваше беспокойство понятно, но Ваш вопрос отождествим с "В чем сила, брат?". В принципе, я могу сказать, что жить лучше так-то и так-то. Но это ведь еще не все, правда? Нельзя же все уложить в одну формулу?
    Так и тут, - требования к ПД я назову, обращу Ваше внимание на понятие сроков, - но Вам нужно обращаться к юристу Вашего города очно, чтобы он работал не один день, думал, обрабатывал мелочи. Из-за которых может посыпаться самая "умная" схема.
    1. Повысить цену продавец не может, - так как в соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ ПД должен закрепить все существенные условия будущей сделки - цену, объект, срок заключения ОД, условия его заключения.
    2. Если он просто НЕМОТИВИРОВАННО откажется от исполнения ПД - можно обратиться с иском о заключении ОД. Это же действует и в случае с третьими лицами.
    3. Но отказаться можно и мотивированно - ст. 450-452 ГК РФ - существенное изменение обстоятельств. Естественно, такое изменение нужно доказать. Но я же не знаю, в чем суть процесса. Может, это возможно вполне
    4. Сделка по заключению ОД может не состояться и по причине порока формы договора. Как я уже говорила, обязательно должен быть указан срок заключения ОД. А это понятие можно тянуть в разные стороны. Требования к нему установлены ст. 190 ГК РФ - срок может быть определен на конкретную календарную дату или на событие, обладающее признаком неизбежности (например, смерть человека - рано или поздно, но она все равно случится). Часто осведомленная сторона определяет срок заключения ОД на событие, не обладающее признаком неизбежности, а слабая сторона (покупатель) не осознает этого. Например - "ОД должен быть заключен в течении 30 дней после получения продавцом права собственности". Как Вы видите, - отвечает такое определение требованиям ст. 190?
    Нет, - такое событие, как получение продавцом права собственности может как наступить, так и не наступить, носит заявительный характер (не само наступает, а для его наступления нужно, чтобы сторона пошла и что-то сделала, - она может не сделать или сделать нечто недостаточное).
    Вот в случае порочного способа определить срок заключения ОД считается, что ПД действует один год. Представьте, Вы об этом не знаете, ждете-ждете, прошло полтора года, - а Вам продавец говорит "я тебе ничего не должен, читай законы". Ну только задаток, естественно, возвращает. Обесцененный. Или не возвращает, а ликвидируется или банкротится.
    5. Ну и самый простой вариант. Вы добились составления железобетонного договора, по которому Вам можно все, застройщику ничего, все предусмотрели, просто клубника в шоколаде. Но застройщик его не исполняет. Что Вы будете делать? Ничего. Будут капать неустойки/проценты/пени, - но заставить лицо что-то сделать невозможно, способов уйти от ответственности, ну, не миллион, но много. Тут и права добросовестных приобретателей, и невозможность взыскать долг, и неисполнимость обязательства ввиду отсутствия предмета права... Наличие "хитрого" предусмотрительного договора вообще не отождествлено с фактическим исполнением.
    В общем, все это слишком широкий разговор. Вам просто нужно обратиться к юристу. И помнить, что пока у застройщика нет права собственности, - вероятность того, что оно и не появится, - очень велика. Для регистрации объекта права (после ввода его в эксплуатацию) нужно подать в УФРС пакет документов застройщика. Если у него нет какой-то бумажки - момент регистрации за ним права собственности может оттягиваться на годы.
    Всего хорошего
  • Грядицкая Линда Сергеевна
    Санкт-Петербург, 477
    А вот совет коллеги заключать договор купли-продажи с займом - достоен самой строгой критики. Очень неразумно. В первую очередь потому, что застройщику (как и любому продавцу) диктовать условия невозможно. Он продает так-то, у них там все продумано, согласовано. Не устраивает, - ну что ж, печаль, всего хорошего. Но рассчитывать на то, что застройщик позволит тебе открыть дверь его офиса ногой и предлагать дикие займовые схемы под большие проценты - невозможно. Во-первых, - клиенту никто не даст так "высовываться", во-вторых, у них там не принято и некому обдумывать каждую сделку, двигаются по старым надежным рельсам, в-третьих, продавец будет принимать во внимание возможность наступления случая, когда он в принципе и продал бы, да не может (объективно). Ничего нельзя гарантировать, даже за себя. Сегодня ты обещаешь, что не предашь своего друга, а завтра попадаешь в такой шантаж, что нарушение обещания уже не имеет никакого значения. В-четвертых, ошибочно полагать, что суд берет на себя такую ответственность - признавать притворную сделку (то есть займовую, которая прикрывает сделку купли-продажи) той, которой она на самом деле является и исполнять ее. Да в жизни судья не пойдет по пути продолжения намеченных сторонами правоотношений. Судья лишь возвратит все к первоначальным жизненным условиям, чтобы устранить нарушение Вашего права, - но продолжать Вашу правовую идею и приближать Вас к квартире, - да ни за что! Тем более, что займ это займ. Если у Вас взяли деньги и не смогли отдать квартирой (то есть встречным исполнением), - то суд вынесет решение о взыскании денег, не квартиры. Так как встречное исполнение является альтернативным, а не основным способом исполнить обязательство. А кроме того, коллега не подскажет, как продавать квартиру не по предварительному договору, когда у тебя еще нет права собственности?
    В общем, идея уникально несостоятельна и никогда на практике не реализуется и ввиду слабой правовой составляющей, и ввиду невозможности диктовать условия продавцу
  • Кузьминов Сергей Анатольевич
    Москва, 396
    ваши права можно оформить через суд, вопрос только в том, готовы ли все участники ждать решения суда, так как этот процесс не быстрый.