Предварительный договор купли-продажи

Добрый день!

В 2007 году заключил предварительны договор-купли-продажи квартиры в строящемся доме. Согласно условиям предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях определенных в предварительном договоре. Денежные средства составляющие цену договора я внес в полном объеме. В договоре установлено, что основной договор будет заключен после гос. регистрации права собственности продавца. Ввиду того, что по прошествии значительного периода времени со мной основной договор не заключен, поскольку дом в эксплуатацию до настоящего времени не введен, а застройщик фактически банкрот, в этой ситуации я хочу подать исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства т.е. квартиру, т.к. свои обязательства я исполнил в полном объеме, каковы перспективы ?
  • Грядицкая Линда Сергеевна
    Санкт-Петербург, 477
    Добрый день, Андрей
    Правовые перспективы есть - руководствуйтесь Обобщением практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими ден ср-ва гр-н для строительства многоквартирных домов, утвержд. Судебной коллегией по гражд делам ВС РФ (даты нет - по названию ищите), постановлением Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г № 17, письмом ВС РФ от 30 января 2013 № 7-ВС-368/13, Обзором практики разрешения судами споров возникающих в связи с участием гр-н в долевом строит-ве многокварт домов и иных объектов недв-ти, утвержд. Президиумом ВС РФ 04 дек 2013, инф письмом № 56 от 25 июля 2000 г Президиума ВАС РФ. Если конспективно, то из этих документов следует составить позицию о том, что предв договор идентичен ДДУ, права и обязанности у сторон те же, а на недострой может быть признано право собственности. Хотя, нельзя умолчать, что история видала такие случаи, когда судья отказывает в удовлетворении иска, так как предметом договора с застройщиком был не недострой, а квартира. Следовательно, - по итогу взаимодействия с застройщиком Вы можете получить только ее, а не какое-то иное благо (объект незавершенного строительства). Но это, конечно, некомпетентность.
    Ответчик, конечно, будет возражать, что право требования у Вас из предв договора не возникло, так как срок заключения основного договора определен на приобретение застройщиком права собственности, которое еще не состоялось, следовательно, Вам ничего не должны. Кроме того, заключенный с Вами предв договор имеет порок формы (не соответствует ст 429 ГК РФ и ст 190 ГК РФ) и прекратился сроком действия спустя год после даты его заключения (обязательное требование к предв договору - наличие срока заключения основного договора, а срок может быть определен только на календарную дату или на событие, отвечающее признаку неизбежности, - например, смерть человека, которая неизвестно когда, но точно произойдет. У Вас срок заключения основного договора определен на событие, не отвечающее признаку неизбежности, т к оно носит заявительный характер, может как наступить, так и не наступить, - а в этом случае срок действия предв договора 1 год, - то есть он уже кончился)
    Фактические перспективы - туманны. Допустим, зарегистрируете Вы право собственности на недострой, - а что с ним дальше делать? Продать не продашь - никто не купит. Ждать, что придет инвестор, который заинтересуется завершением Вашего объекта? Немного таких инвесторов, - "заманить" их можно только если много свободных непроданных квартир, которые он потом сможет реализовать. Или есть возможность что-то достроить (сверху или по бокам). Или если город пообещает преференции по другим вопросам, - а город не обязан их обещать. И Вам еще придется пойти на финансовые условия нового инвестора. Разумнее было бы создать ЖСК из числа дольщиков и достраивать/вводить в эксплуатацию дом своими силами. Но: есть среди Вас пара активистов, которые справятся с этим процессом? Ведь это многое нужно знать о строительстве домов, тратить много времени, - а у всех работа/семьи. Ну и в ЖСК, конечно, нужно вносить паевые взносы для обеспечения его деятельности. Ведь достраивать и вводить в эксплуатацию бесплатно невозможно. В лучших случаях это обычно сумма, не превышающая миллион. Но - я не знаю, что у Вас за объект, каковы недоделки и проч.
    Так что, конечно, инициировать процесс нужно, - не лежать же на диване. Но имейте ввиду, что признанием за Вами права собственности на недострой история не закончится и даже не начнется.
    Всего хорошего
  • Кузьминов Сергей Анатольевич
    Москва, 396
    Буду краток. Перспективы очень хорошие, вы правильно делаете. Суд обязательно удовлетворит ваши требования и вынесет справедливое решение в вашу пользу. Главное правильно составить иск и подготовить исковые материалы.