как продать квартиру н/л ребенка

Здравствуйте, уважаемые юристы! Помогите пожалуйста найти пути и выход в следующем вопросе: Я, конечно не в трезвом уме, оформила 1 к.кв. квартиру по дог.дарения(где никто не прописан) на н/л ребенка,и на нее же оформила зем.участок. Собиралась этой весной строить дом на нем. Детей двое, прописаны в 2-ушке. Собственность двушки тоже сделала на н/л ребенка, на другого, также по дог. дарения. НА этом 2 ребенке две 2-шки. Риэлторы говорят подписала себе смертный приговор до совершеннолетия детей. Вопрос:1. как продать однушку? 2. могу ли в качестве гарантийного жилья выставить органам опеки, квартиру своей мамы (по метражу не уступает 1-шке), на время, пока не построю дом? Либо, как без купли-продажи маминой квартиры, гарантировать опеке что ребенок не останется на улице?