Продажа квартиры и детские доли

Здравствуйте
1. Есть в собственности 1-ком.кв.31кв.м., приобретена в иоптеку. Часть ипотеки погашена мат.капиталом. Кредит полностью погашен. Обременение снято. Есть обязательство на выделение долей детям. Доли еще не выделены. Квартира планируется к продаже.
2. Есть ДДУ. 3-ком.кв.65квм. Покупка совершена по ипотеке. Дом сдан, квартира еще не оформлена в собственность и не оформлен залог банку.
Какие нюансы необходимо учесть при продаже 1-комн.квартиры? Средства от продажи планируется применить для погашения основного долга по ипотеке на 3-комн.кв.
Можно ли продать 1-комн.кв.не выделяя доли детям, а выделить сразу в 3-кв.кв. при регистрации права собственности?
С чего начать? С Опеки, банка?