Условие ДДУ об оплате участником коммунальных услуг с момента ввода в эксплуатацию - незаконно

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 24 декабря 2007 г. по делу N А23-4144/06А-11-349

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2007 года.
Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2007 года.

Общество с ограниченной ответственностью "С." (далее - заявитель, общество, "С.") г. Калуга обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением об отмене постановления от 29.11.2007 Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калужской области (далее - ответчик, Управление) г. Калуга о привлечении к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушения.

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования, просил признать незаконным и отменить постановление от 29.11.2007 о привлечении "С." к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Пояснил, что в действиях общества отсутствует состав вменяемого правонарушения, поскольку п. 3.5 не нарушает прав заказчиков, как участников договора о долевом строительстве. Заключение и исполнение указанного договора производится в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В этой связи договорами об участии в долевом строительстве, заключенными с заказчиками, предусматривается, что с момента подписания акта приема-передачи объекта после ввода его в эксплуатацию, заказчик становится фактическим собственником переданного ему по акту имущества, вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. В этой связи именно заказчик должен нести бремя по содержанию имущества, в том числе - расходы по уплате коммунальных платежей. Считает, что пп. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации не применим к гражданско-правовым отношениям, возникшим между застройщиком и заказчиком в связи с исполнением договора долевого участия в строительстве.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве от 20.12.2007 просил рассмотреть дело в его отсутствие. В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения заявителя, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, прокуратурой г. Калуги проведена проверка ООО "С." по соблюдению требований законодательства о защите прав потребителей при заключении договоров участия в долевом строительстве, в ходе которой выявлено нарушение обществом ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и пп. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, выразившееся, в частности, в том, что п. 3.5 договоров участия в долевом строительстве от 14.03.2007 и от 17.05.2007, заключенных с гражданами М. и Ф., содержит условие о том, что участник долевого строительства обязан оплачивать коммунальные услуги соответствующих служб города после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

По результатам проверки и.о. прокурора города Калуги П. вынесено постановление от 08.11.2007 о возбуждении в отношении ООО "С." дела об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Указанное обстоятельство явилось основанием для привлечения общества к административной ответственности в соответствии с ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, о чем заместителем руководителя Управления Роспотребнадзора по Калужской области принято постановление от 29.11.2007.

Не согласившись с указанным постановлением и считая, что в его действиях отсутствует вмененный состав административного правонарушения, заявитель обратился в Арбитражный суд с требованием об отмене постановления от 29.11.2007.

В силу ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Объективную сторону данного правонарушения образует включение в договор условий, ущемляющих права потребителей, установленные Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Как усматривается из материалов дела, обществом были заключены договоры участия в долевом строительстве от 17.05.2007 с гражданином Ф. и от 14.03.2007 гражданином М.

В соответствии со ст. 1 указанные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

При этом, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Общество привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за совершение правонарушения, выразившегося во включении в договоры участия в долевом строительстве от 14.03.2007 и от 17.05.2007 пункта 3.5, содержащего условие о том, что на участника долевого строительства возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Как предусмотрено ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества несет его собственник.

В соответствии со ст. 16 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом. При этом основанием для государственной регистрации являются документы, подтверждающие факт постройки (создания) объекта, - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Между тем, в силу пункта 1 статьи 12 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что в свою очередь предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.

Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства наделяется не только правом фактически осуществлять права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса РФ, но обязанностью по содержанию принадлежащего ему имущества, как это предусмотрено ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из договоров (пункт 3.5), которые заключены между ООО "С." и гражданами М. и Ф., участник обязан оплачивать коммунальные услуги соответствующих служб города после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Однако, в силу пункта 2 статьи 8 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" процедура получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома предшествует передаче и приемке объекта долевого строительства.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 1 статьи 422 Кодекса предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Условие договора долевого участия в строительстве, содержащееся в п. 3.5, противоречит требованиям, установленным ст. 12 и 16 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", при этом ущемляя права потребителей М. и Ф. поскольку на них возлагается обязанность по содержанию имущества с момента, когда фактически у них еще не возникло право на владение и пользование данным имуществом.

При таких обстоятельствах привлечение общества к административной ответственности является законным и обоснованным, в связи с чем отсутствуют правовые основания для отмены постановления от 29.11.2007 о привлечении ООО "С." к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Руководствуясь ст. 167-170, 211 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

решил:
в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Арбитражного суда
Калужской области
 

Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.