"Покупаем долёвку" у дольщика: на что обратить внимание

Мы уже много знаем о том, какими материалами должен запастись Застройщик для встречи с нами. А как корректно заключить договор цессии с дольщиком? Как принять уступленное нам право требования на квартиру, строительство которой, возможно, еще даже не началось?

Прежде всего нужно убедиться в том, существует ли у этого дольщика (цедента) вообще уступаемое право. Для этого проверяют достаточность документов, предшествующих Вашим правоотношениям с этим лицом. Документы передаются Вам в оригиналах, подкрепляются оригиналами квитанций, подтверждающих, что финансовые обязательства выполнены в полном объеме.

То есть, если право на объект недвижимости передается впервые, то это - договор долевого участия, подписанный Застройщиком (его надлежащим представителем) и дольщиком и зарегистрированный в Управлении Росреестра (если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года); платежные документы к нему; дополнительные соглашения; акт сверки взаиморасчетов; переписка, имеющая процессуальное значение. Важно убедиться, что представитель Застройщика, подписывавший все бумаги с дольщиком, имел на это полномочия. Поэтому важно получить надлежащим образом заверенную копию доверенности на имя этого лица, причем копия должна быть заверена именно в день совершения сделки. Иначе Застройщик всегда имеет возможность заявить, что менеджер, заключавший сделку, в компании не работал или не имел соответствующих прав; или его доверенность была отозвана за пару дней до совершения сделки.

На платежные документы следует обратить особое внимание, чтобы не получить не только право требования на квартиру, но и долги дольщика. При этом, возможно, переход долгов к Вам Вас устроит, если их сумма учтена в цене сделки.

Если же право на объект недвижимости передается не в первый раз, то к указанному перечню нужно добавить все бумаги, сопровождавшие предыдущие уступки. Намерение дольщика уступить свое право требования к Застройщику должно быть письменно согласовано с Застройщиком. Для этого достаточно в договоре цессии указать Застройщика в качестве третьего лица и получить печать и подпись уполномоченного его представителя.

Естественно, на договор цессии распространяется общее требование к совершению сделок одним из супругов. Если цедент состоит в браке, то он должен предоставить нотариальное согласие супруга на совершение сделки, которое должно содержать формулировку о том, что уступается не объект недвижимости, а лишь только право требования на него. Это касается и состоящего в браке цессионария (Вас). Его супруг оформляет у нотариуса такое же согласие.

Дополнительно нужно понимать, что если дольщиком является юридическое лицо, то есть какая-либо фирма, то на совершение сделки распространяются общие требования корпоративного права. То есть, если сумма сделки превышает 25% от суммы уставного капитала организации, требуется решение органа управления этой организации об одобрении крупной сделки.

Процесс возведения многоквартирного дома сложен и непредсказуем. Некоторые его этапы могут непредвиденно затягиваться. Поэтому, возможно, Вы окажетесь в ситуации, когда дольщик предложит Вам уступить свое право требования уже после подписания Акта приема-передачи квартиры, но до регистрации своего права собственности на нее. Не соглашайтесь. Это как раз тот период времени, когда в целом можно считать, что передаваемый Вам ДДУ завершил свое действие натуральным исполнением сторонами своих обязательств. Поэтому дольщику следует прежде зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости, а потом просто продать Вам этот объект.

Вчитывайтесь в первоначальный ДДУ. Именно он (а не договор уступки) зафиксировал Ваши права и обязанности, состояние передаваемой квартиры, сроки и прочие условия, в том числе финансовые.

Проверить, не обременено ли уступаемое право можно, заказав выписку из ЕГРП. Но это не очень полезно. Поскольку объекты и права с очевидными обременениями, которые будут видны в выписке, обычно не отчуждаются. А столкнуться можно лишь со скрытыми недостатками ситуации, в которой находится возводимый объект или Застройщик. Тогда лучше привлечь юриста. Единого стандартного способа разузнать об объекте или Застройщике не существует, но у каждого опытного эксперта есть вспомогательные ресурсы. Это сайты арбитражных и районных судов, определенные, а не все; данные налоговой службы, Вестника государственной регистрации. Юристы умеют искать, но в каждой конкретной ситуации способы получения информации разные.

Но нужно при этом понимать, что юрист – это не детектив. Настоящий, честный юрист не обладает инсайдерской информацией обо всех фирмах, - ну, может быть, только о паре фирм, в которых работают его знакомые. Не рассчитывайте получить от юриста сведения о том, есть ли деньги у Застройщика, есть ли возможность завершить строительством дом, кто из властьимущих заинтересован в успешном вводе объекта в эксплуатацию, какая протекция составляется этому объекту и т.д. А от обещаний подобного рода информирования Вас решительно уходите.

Заключаемый договор цессии также, как и первичный ДДУ, регистрируется в Росреестре. Это лучше делать до наступления момента полного расчета между сторонами.

Налогообложение объектов, приобретенных по договору уступки, производится в стандартном объеме. Цедент уплачивает в бюджет 13% от полученного от сделки дохода, то есть от положительной разницы между ценой покупки и ценой продажи. Цессионарий же приобретает возможность получить налоговый вычет, о котором мы уже писали.

Грядицкая Линда Сергеевна
5 сентября 2012, 20:14.
Эта информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь на сайте.