покупка квартиры на стадии госкомиссии

Добрый день! покупаю в ипотеку готовую квартиру в новостройке (построенный дом) на стадии госкомиссии, какие подводные камни меня ждут при подписании преддоговора? что предусмотреть и минимизировать риски?какой максимальный срок может быть от времени начала госкомисси до ввода в эксплуатацию?
  • Словесникова Наталия Игоревна
    Москва, 44
    Алиса, добрый день.
    1. На т.н. стадии гос.комиссии может быть заключен договор долевого участия. До даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию заключение ДДУ возможно. Т.о. факт того, что Вам предлагается заключить иной договор, говорит о том, что застройщик нарушает требования федерального законодательства, в частности 214-ФЗ.
    2. Заключение договора, поименованного как предварительный, влечет риск "двойных" продаж. ДДУ подлежит государственной регистрации, что исключает возможность двух продаж одного и того же помещения. Пред.договор же от этого риска не защищает. Т.о. Вы можете оказаться в ситуации, когда:
    (1) на Вашу квартиру есть зарегистрированный ДДУ, в этом случае дольщик будет иметь преимущество, а Вы будет вправе требовать только возврата уплаченных денежных средств
    (2) на Вашу квартиру будет два и более договоров, поименованных как предварительные, здесь, все будет зависеть от фактических обстоятельств
    3. Предлагаемый Вам договор с точки зрения действующего законодательства является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Если Вы все же намерены заключить именно этот договор лучше привлеките специалиста с тем, чтобы минимизировать будущие риски в спорах, которые могут вытекать из этого договора.
    Что касается самого процесса сдачи дома.
    Говоря о сроке, необходимо понимать, что имеет в виду застройщик, говоря о процессе сдачи. Непосредственно сдача объекта состоит из подготовки пакета документов и:
    1) получения заключения о соответствии (или отказа) - 10 рабочих дней
    2) получения разрешения на ввод (или отказа) - 10 календарных дней.
    Однако, как правило, застройщики обозначая, что идет процесс сдачи могут иметь в виду подготовку "сдаточного пакета": справки о выполнения тех.условий, проведение индивидуальных испытаний инженерных систем, подписание акта приемки (КС-11). Оценить, хотя бы ориентировочно, этот процесс можно только установив текущее состояние этого пакета документов.
  • Артёмов Денис Александрович
    Москва, 1
    Здравствуйте, Алиса!
    Уточните пож-та, о каком предварительном договоре идет речь – предварительном договоре купли-продажи или предварительном ДДУ?
    Если о предварительном ДДУ, то это повод бить тревогу, так как основной ДДУ можно заключить только до госкомиссии, а времени с момента заключения предварительного ДДУ до основного может пройти немало.
    Если о предварительном договоре купли-продажи – то этот вид договора к госкомиссии не привязан. Но он предусматривает лишь одно обязательство застройщика – оформить право собственности на квартиру на себя, после чего продать ее Вам.
    Этот договор, как правило, не предусматривает: срока ввода дома в эксплуатацию (ведь de-jure дом все же еще не сдан), срока оформления квартиры в собственность застройщика, ответственность за нарушение этих сроков, ответственность за нарушение качества строительства.
    Соответственно – надо пробовать прописать эти пункты в договоре, это снизит Ваши риски. Но в целом предварительный договор слабо защищает интересы дольщика, более того, является "серой схемой". Поэтому заключать его с застройщиком, не имеющим долгую и положительную деловую репутацию, не рекомендуется.
    Для минимизации риска также очень важно ознакомится с документами на строительство – увидеть разрешение на строительство, договор аренды (свидетельство о собственности) на земельный участок, договор об освоении земельного участка с администрацией (если земля в аренде) и т.п., а также с учредительными документами застройщика – чтобы убедиться, что предварительный договор с Вами подписывает надлежащее лицо.
    Максимальный срок с момента начала госкомиссии до ввода в эксплуатацию не ограничен, так как при выявлении нарушений дом вообще могут не принять или же принять с оговорками.
    Обычно после получения заключения о соответствии (ЗОС) с учетом бюрократических проволочек дом принимается в течение месяца.