договор мены при ипотеке, где одна квартира в ипотеке другая в собственности со свидетельством.

Уважаемые юристы! я задавала свой вопрос ниже, но (очень эмоциональный)ответ юриста Грядицкой не дает возможности понять куда идти и как решить вопрос. По домыслию я понимаю так: мы составляем договор мены и приглашаем в росреестр (рег.палату) банк, уже на сделку, чтобы снять обременение с одной квартиры и переделать обременение на другую?! Такое возможно? Или вопрос другой, есть ли у банка законные основания отказать нам в договоре мены? Или, как в нашем обоюдном решении в заключении договора мены, преодолеть подводные камни ипотечного банка?
С уважением, ко всем грамотным людям нашей страны!
  • Смирнов Сергей Семенович
    Липецк, 3
    Читайте свой договор с банком и статьи 37, 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями и дополнениями) Статья 37. Отчуждение заложенного имущества 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу 1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
    Изначально получите согласие банка на замену залогодателя по договору ипотеки. В случае согласия банка залогодателем становиться ваш контрагент по договору мены, и на него в дальнейшем возлагается обязательства перед банком по выплате остатка долга по ипотеке, - первоначально вашей ипотеке. Замены предмета ипотеки (квартиры) не происходит, меняется лицо (залогодатель) в договоре ипотеки. В итоге: ваш контрагент по договору мены отдает вам квартиру, а получает вашу квартиру с обременением (ипотекой) - обязательством погасить долг перед банком в части суммы не выплаченной вами.
  • Грядицкая Линда Сергеевна
    Санкт-Петербург, 477
    Лариса, Вы забавная))))
    Ответ в том, что если банк "не хочет" соглашаться на замену объекта, - то он имеет на это право. Что тут непонятного? Преодолевать "подводные камни" Вы не можете, - так как вещь Вам не принадлежит. Вопрос был "куда идти и как решать вопрос". Ответ был - идти никуда не надо, так как залогодержатель самостоятельно принимает решение, позволить Вам сделку с обремененным объектом или нет. Если залогодержатель отказал, то на этом Вы оставляете свою инициативу до момента выплаты кредита и приобретения ничем неограниченного права собственности на квартиру. Тогда сможете проводить любые сделки. Пока что Ваши права ограничены, подчиняются воле залогодержателя. Если его воля в том, чтобы запретить Вам совершать сделку, - значит совершить ее не можете. Ваше мнение, как сторон по сделке, имеет минимальное значение.
    Перечитайте еще раз мой предыдущий ответ, - он состоит в том же самом)))))
    Жаль, что Вы живую, харизматичную, по-человечески доступную, но при этом правовую, речь воспринимаете, как эмоциональную. Продолжайте учиться разбираться в людях, особенно в тех, которые безвозмездно принесли Вам пользу. Всего хорошего.
  • Грядицкая Линда Сергеевна
    Санкт-Петербург, 477
    Сергей Семенович,
    в этом случае происходит именно замена объекта. Замена должника нецелесообразна, - так как это все равно, что новый кредит выдавать. Да и той стороне по сделке, скорее всего, ипо не нужна. Банк просто примет в залог другую квартиру, а предыдущую освободит. Если согласится.
    Хотя в случае обычной продажи ипотечной квартиры сделка осуществляется именно так, как Вы говорите.
  • Кузьминов Сергей Анатольевич
    Москва, 396
    Я не соглашусь с предыдущим юристом. Попробую вам объяснить более доступным языком, без юридического излишества.
    Квартира принадлежит вам, и у вас зарегистрировано право собственности на неё. Но данная квартира приобреталась на заёмные средства, по кредитному договору и она находится в залоге.
    При регистрации прав и оформлении закладной, вы по предложению банка (или банк) проводили оценку квартиры. По своей сути банку не всё ровно на что вы меняетесь. Для совершения обмена необходимо его согласие. Если вы меняетесь на квартиру более дорогую, в более интересном месте, то скорее всего согласие банка получить можно. Просто необходимо постараться убедить банк, сами понимаете им особо заниматься вашими проблемами нет никакой выгоды. Если квартира более дешёвая то скорее всего вам откажут. Если вы меняетесь на меньшую площадь за доплату, и доплатой хотите погасить кредит, то этот вариант тоже можно согласовывать. Но делайте всё в письменном виде, заказным письмом, с уведомлением, описью вложения. Старайтесь излагать свои намерения чётко и понятно.
  • Грядицкая Линда Сергеевна
    Санкт-Петербург, 477
    Сергей Анатольевич,
    так с чем именно Вы в итоге не согласились? И что Вы посчитали "юридическими излишествами"?
    Лариса уже пояснила ранее, что квартиры идентичные. Банк уже выразил отказ. Ему не интересно этим заниматься. Лариса спрашивает, обоснован ли его отказ юридически. И как его преступить. Ответ - никак, так как "хозяин - барин"